2017年3月22日 星期三

簡化評定房屋標準價格及房屋現值作業之參考原則

台北市有28件都更案領有「拆除執照」,但尚有5案仍未報「拆除計畫」!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年3月15日自由時報A13版鍾泓良記者所撰「28件都更案領拆照 5案未報拆除計畫」的報導,台北市長安西路一處都更案張姓不同意戶堅守家園,實施者欣偉傑建設卻趁張姓住戶出席協調會時偷拆屋,導致房屋倒塌,欣偉傑公司雖取得拆除執照,但未報備拆除計畫,台北市都發局事後僅以「建築法」違反公共安全為由,裁罰建商新台幣九萬元;根據台北市建管處統計,北市尚有四都更案,一樣有拆照、未報備計畫。對此,台北市都更處坦言,建商拆除有產權人的房屋,沒辦法依《都市更新條例》開罰,但後續仍會有責任面臨不同意戶可能提出刑事、民事毀損、公共危險罪、殺人未遂等告訴,呼籲建商仍應向市府申請協調;都更處解釋,該條例精神是促進都市更兂,因此,最嚴重罰則為「撤銷更新核准」,也是針對實施者執行都更的「怠惰」情形,不適用類似長安西路都更案的狀況。

    台北市建管處發言人洪德豪先生表示,只要實施者領得「拆除執照」,《建築法》只能針對施工中的建築開罰,如台北市長安西路案就是因拆除未顧及公共安全,開罰建商及監造人。他補充,礙於法規規定,就算建商來申報拆除,建管處也無法得知是否真的達到百分之百同意拆除。另一方面,欣偉傑公司趁不同意戶張姓屋主出席都更處協調會時拆除房屋,導致四樓倒塌,台北市都發局召開都更審議會專案會議討論此案,會中建商及不同意戶各執己見,都發局林洲民局長決議十天內再召開會議,期間雙方先私下協商。

    筆者認為建設公司縱使已取得「拆除執照」,在拆除必須顧及尚未搬遷者的權益,而非貿然地直接拆除,有可能觸犯《刑法》規定,因此建商在執行拆除前,應先取得建物所有權人拆除同意書,以確保自身權益。

    永然聯合法律事務所李永然律師則認為《都市更新條例》第36條有政府代拆的規定,實施者取得「拆除執照」時,如欲自行動手拆除,必須有所有權人的同意;否則,必須由政府以「公權力」代拆,才不會涉及不法,實施者務必有所了解!

2017年3月17日 星期五

租賃新制:限制房客申報租金將最重罰新台幣30萬元

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年2月23日經濟日報A14版劉懿慧記者所撰「限制房客申報租金 最重罰30萬」的報導,租屋族省稅小撇步!房屋租賃新制民國106年上路,明定房東不可限制房客用租金扣繳綜合所得稅,否則最高可處新台幣30萬元罰鍰。財政部南區國稅局提醒,民眾應妥善保留支付租金的相關單據,以利隔年申報綜所稅時可列舉扣除。

    財政部南區國稅局表示,依《所得稅法》規定,納稅義務人本人、配偶及受扶養直系親屬在中華民國境內租屋,供自住且非供營業或執行業務使用的租金支出,可備妥證明文件後,列報租金支出扣除額,但每一申報戶無論所繳租金多寡,每年可扣除額以新台幣12萬元為限。而證明文件可二選一,其一是租賃契約書、付款證明及納稅義務人本人、配偶或受扶養直系親屬,在課稅年度在該地址辦竣戶籍登記的證明;或是納稅義務人載明承租的房屋,在課稅年度內是供自住,且非供營業或執行業務使用的切結書。

    筆者認為新制的房屋租賃契約,如果有屬於《消費者保護法》之消費關係時,則因政府有「應記載事項與不得記載事項」的規定,對於定型化的租賃契約具有強制適用的效力;如果是不得記載事項而記載,即使契約中有記載,該記載不生效力;因此房東即使在契約中載明不能申報租金,不具約束力,承租人仍可以申報。除了承租方可以申報租金扣繳個人所得稅外,承租方也可以向房東表示要遷入戶籍,房東不得拒絕其設籍也列在此次新制的規定中,對承租方而言有更多權益保障,民眾可以多加留意。

2017年3月13日 星期一

台北市擬針對房屋稅給予降稅優惠!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年3月10日聯合報B2版邱瓊玉記者所撰「單一自用住宅 北市擬降稅優惠」的報導,為了鼓勵都更也保障單一自用住宅戶,北市計畫推出自住房地優惠3方案,方案一建議房屋稅率降為1%,方案二降低稅基,方案三則由市府補助房屋稅的1/6。財政局陳志銘局長表示,預計全市約22萬單一自住戶受影響,其中又以新屋及都更戶受惠最大。這三個方案將於居住正義論壇中討論後,再做決定。

    北市財政局陳志銘局長表示,「單一且自住」是以全國總歸戶,只要每人名下僅一間房屋,並實際設籍於台北市都算數。過去常有民眾抱怨,參與都更後,房屋稅暴增,因此方案一是建議中央修改《房屋稅條例》,將單一且自住的房屋稅率從現行1.2%降為1%,增加都更誘因。而方案二是稅基調降,也就是比照所得稅的免稅額制度,訂定一定比例的房屋評定現值「減項空間」,若房屋評定現值可減新台幣10萬元,換算「房屋稅稅率」後則可少繳新台幣1200元。至於方案三則是由政府補助房屋稅的1/6。陳志銘局長表示,若以全市22萬單一自住戶來計算,北市府約需編列新台幣2億多元預算。

    筆者認為台北市政府願意降低房屋稅率、稅基,甚至提供房屋屋稅優惠,對民眾受惠甚多,過去政府動輒調高房屋稅額,讓許多持有房屋的民眾大感吃不消,北市府對此提出善意,期待能有更多縣市政府能夠跟進,還稅於民。

    永然聯合法律事務所李永然律師對於柯市長務實的作為表示肯定,由於前市長訂下了錯誤的房屋稅政策,柯市長目前是亡羊補牢,希望此一做為能有效地緩解台北市民在房屋稅的負擔!

6處新建社會住宅預計於民國106年開始招租!


永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年3月10日蘋果日報B3版陳世峰記者所撰「6處新建社宅今年招租」的報導,總統蔡英文8年20萬戶社宅動起來,地方政府積極規劃社宅興建,民國106年主要都會區預計有6處新建社宅將啟動招租,包括台北市1處、新北市4處基地及台中1處,至少千戶名額可供申請。官員指出,目前多數社宅仍在趕工興建,預計民國107、108年可望進入社宅收割期,滿足民眾需求。民國106年雖有「健康公宅」及「興隆公宅二期」完工,不過僅前者有機會在11月啟動招租,台北市都發局表示,租金將依周邊老公寓租金行情85折訂定,尚在估價。「健康公宅」位於台北市松山區健康路及三民路口,規劃2區共釋出507戶,1~3房型皆有。台北市都發局住宅企劃科科長簡瑟芳表示,健康公宅將於9月完工,最快11月可啟動招租,承租資格均比照大龍峒,即年滿20歲,設籍北市或在北市就讀、就業等條件。

    新北市城鄉發展局住宅科科長鄭建志表示,民國105年三重青年宅共吸引3300人申請,而將於近日內抽籤的「中和秀峰青年住宅」816戶也有3千人申請,可見民眾對社宅需求大,下半年起釋出基地租金也將依《新北市社宅承租辦法》,比照市價8折訂定。其他縣市如桃園10處社宅基地預定今年全數動工,最快於民國107年開始招租,而台中今年底豐原安康段200戶社宅可招租,民國106年7月將成立住宅發展處,至於台南及高雄則仍在尋覓基地。
   
    筆者認為政府正大力推動社會住宅興建,增加房屋供給,並且根據過去申購的資料顯示,仍然是需求大於供給的情況,建議各縣市政府加速整合社會住宅的興建,滿足民眾居住的需求;另一方面政府也該減少對不動產市場的干預,讓不動產市場回歸市場機制!

    永然聯合法律事務所李永然律師認為《住宅法》自施行迄今已4年餘,其中的「社會住宅」是一重要的政策,現在「社會住宅」已逐步落實,必將有助於人民之「居住權」的保障!

2017年3月9日 星期四

台北市針對預售屋買賣擬訂新要點,要業者自己管自己!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年3月2日中國時報A13版黃意涵記者所撰「預售屋新制 要業者管好自己」的報導,興建完成前看不到實體的預售屋,消費爭議層出不窮,台北市地政局表示,儘管歷年均有與相關單位辦理聯合稽查,契約違規比例仍相當高,為此,台北市修正《台北市預售屋管理暨聯合稽查作業要點》,增訂預售屋買賣契約自主檢查表及預售屋定型化契約預審等2大機制,並從即日起實施,呼籲業者自主管理。

    台北市地政局統計,民國103年起結合台北市法務局、建管處及國稅局聯合稽查預售屋,直到去年為止,查核結果預售屋契約違規比例高達100%,另外,民國105年消費爭議案件來源,建商銷售預售屋所引起的消費爭議也高達總案件量的55.17%。台北市地政局地權及不動產交易科說明,這次修正內容為創設預售屋買賣契約自主檢查表及新增預售屋定型化契約預審機制,過去稽查方式僅定期抽查,新制實施後,將針對未善盡自主檢查義務業者不定期逐案稽查,即時揭露各項查核及契約預審結果,公布地政局網站供民眾參考。

    筆者認為預售屋因購買時未有實體建物存在,並且交屋時間動輒一兩年以上的時間,往往因為上述這些不確定的因素,造成消費者糾紛;北市府針對預售屋建商自主檢查等要點來保障消費者,期望能產生實質的效益,保護消費者權益。

    永然聯合法律事務所李永然律師提醒建商,既然台北市政府地政局已有作業要點的規定,預售買賣契約務必要先與之確認,俾符規定,而免招主管機關的責難!

2017年3月2日 星期四

民國105年房地合一所得稅的稅收,比財政部原預估要達成的金額少!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年2月18日經濟日報A14版林潔玲記者所撰「房地合一稅收 比預期少」的報導,房地合一新制實施至今已滿一年,根據財政部統計,民國105年房地合一申報件數共1萬5,044件,由於部分申報案件含多筆交易,所以在一件多筆的情形下,總申報筆數為1萬6,346筆,其中申報有應納稅額占比約三成五,申報無應納稅額則有六成五,自繳稅額新台幣12.4億元。。

    觀察民國105年多數申報案件是屬於民國105年1月1日以後取得的房地,且於當年度交易的案件,適用稅率為45%者,在申報交易筆數當中占比最多,接近申報有應納稅額的交易筆數約一半,即2,790筆,而其申報應納稅額為新台幣5.33億元,也占四成二。財政部提醒,個人應於交易房屋、土地完成所有權移轉登記日的次日起算30日內向稽徵機關辦理申報;營利事業則併入營利事業所得額於次年5月辦理結算申報。由於營利事業所得稅未屆申報期,因此目前尚無去年度營利事業適用房地合一新制的相關統計。   

    筆者認為房地合一所得稅新制至今已實施一年多,未來會有越來越多案件適用房地合一所得稅新制,而逐漸取代財產交易所得稅舊制。所以民眾在出售不動產前可以先詢問地政士、會計師或專業的律師,確定自身適用條件與是否符合「法定的節稅要件」,來為自己節省荷包。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為房地何一所得稅之所以會比財政部原本預估的金額少,主要是因為政府近年來推動的打房政策,與房地產持有稅的提高,導致房市極凍,賣方的房子賣不出好價格,甚至還有賠本出售!政府要逆轉此種情形,還是要活絡經濟,使人人荷包滿滿,不動產市場隨而振興,政府稅收也會增加,請蔡總統在「經濟」上多使力,讓人民本來能有「好日子,好生活」期待!

2017年2月24日 星期五

台北市內湖科學園區內的夾層違建戶,北市府將輔導到合法為止!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年2月18日聯合報B2版莊琇閔、翁浩然記者所撰「內科夾層違建戶 柯文哲:輔導到合法」的報導,台北市政府於民國105年9月通過《內湖科技園區夾層違建執行計畫》,採「輔導補照、疏導排拆」,但民國106年7月1日強制拆除大限將至,仍有136案違建未改善,對此北市府首度放寬違建戶繳納容積代金,就地合法。但因每案金額初估約新台幣千萬以上,若所有人不願出錢購買「容積」,仍難逃強制拆除。台北市建管處發言人洪德豪表示,這是北市第一個用購買容積代金解決夾層屋違建的案例,但除台北市內科地區的列管案件外,其他地區不適用。目前內科夾層違建136案,有101案還可再移入容積,所有人只要願意購買容積代金,並在民國106年4月20日前申請建照及使照的變更,即可望合法;但若夾層增建部分超過未使用完的容積,超過部分仍須面臨拆除的命運。

    由於這是北市第一個用購買容積代金解決夾層屋違建的案例,洪德豪表示,因台北市內科早期作為工業廠房使用,建物挑高到5、6米,但一般零星的住宅並非同樣情況,且若不屬於容積可移入地區,也無法適用。台北市長柯文哲上任後,曾大動作要拆226件3個隔間以上的違建,宣誓拆違建決心,面對內科夾層違建,外界質疑,北市府政策轉彎,讓違建就地合法?柯市長表示,「該拆就拆,輔導到合法為止」,業者在民國106年4月1日前與市府聯繫、自行處理者,都可通融至同年7月1日,之後就依法辦理強制拆除,違建不可能再放任不管,也不會就地合法化。

    筆者認為台北市政府同意透過買容積代金換取違章夾層面積就地合法,讓人感到匪夷所思,另外,此項政策也只針對內湖區的違建,對其他地區夾層仍屬違建也有違公平性,所以此一政策其實並不妥適,北市府應審慎評估。