2016年9月29日 星期四

台北市內湖區海砂屋都更案整合完成,期盼能成為海砂屋都更良好的範例!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國105年9月24日中國時報工商時報B2版記者張潼所撰「內湖海砂屋都更案 終盼回家曙光」的報導,歷時16年,內湖區「聯邦合家歡富貴區」海砂屋都更案昨天舉辦動土典禮,將興建地上15樓、地下2樓的住宅,預計2019年完工。當地住戶「自組更新會」,終盼到「回家」曙光,北市副市長林欽榮也說,此案也帶給市府教育意義,日後要提升行政效率,不只做公辦都更,也要協助民辦都更加速。合家歡富貴區原有8棟建築物(共250戶),2000年經台北市土木技師公會認定為海砂屋,2003年被北市府畫定為更新地區,直到2014年才通過「都市更新事業計畫」及「權利變換計畫」,並領得建造執照。

    因仍有少數不同意戶,2014年住戶陸續搬出等待拆除時,仍有幾棟無法拆除;市府介入後,2015年7月建管處才依《建築法》第81條強制斷水電及瓦斯,完成拆除工作。林欽榮副市長表示,此都更案是由社區住戶自組更新會,歷經整合共識、處理相關流程,可望成為其他海砂屋社區的範例,且目前市議會通過的《台北市高氯離子善後處理自治條例》明文規定,海砂屋住戶可向建管處申請每戶新台幣20萬的拆除費用補助款。

    筆者在做不動產買賣登記案件時,常遇到建物氯離子超標的案件,不僅對居住上有安全的憂慮,對不動產交易價格及貸款成數都會有明顯影響,唯一解套方式,就是原地重建,台北市政府如今成功跨出第一步,期望有更多海砂屋能拆除後重建,才能提升居住的安全及品質。

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為由於「文林苑」,使台北市的都更令人望而卻步,現台北市政府的海砂屋都更露出曙光,可謂是為台北市都更政策注入強心劑,盼此案能順利成功,台北市政府加油!

全台灣首例,台中市政府採用BOT模式興建社會住宅!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國105年9月21日蘋果日報工商時報A8版記者劉朱松所撰「全台首例 台中採BOT模式蓋社會宅」的報導,全台首例採用興建營運移轉(BOT)模式辦理的台中市西屯區惠來厝段社會住宅興建案,台中市政府第2度公告招商,將興辦社會住宅300戶,最低民間投資金額為新台幣11億元,特許年期53年(含興建3年、營運50年)。台中市都發局長王俊傑希望國內建商及壽險等公司踴躍遞件投標。另在附屬事業經營部分,市府允許投資廠商在符合都市計畫土地使用分區管制規定下,發揮自身創意,構思附屬事業的經營形態,如旅館、租賃權住宅,及老人養生村等。至於土地租金訂有「酌減機制」,其營運權利金,將視業者每年營運收入狀況,按一定比例計收,市府希望給予投資者適當且合理的投資利潤。

    為讓潛在申請人有較充裕的備標時間,台中市市府公告招商時,為鼓勵業者投標,市府曾拜訪包括新業建設、龍寶建設,及南山人壽等多家知名企業,徵詢各家公司的投標意願與看法。因台中市府規畫社會住宅的附屬事業經營形態,是以全聯量販店的經營模式,來評估其經營坪效,不少業者認為,台中市府的評估附屬事業經營坪效,過於樂觀。此外,部分建商也認為,包括特許年期太長,將增加經營風險、實際出租率高低,恐影響租金收入,及考量設施損壞的維修成本,都會直接影響業者的投標意願。

    筆者認為台中市府願意為社會住宅的興建案,提出BOT模式,是一個很好的方式,透過民間業者的結合,才能加速社會住宅的興建;不過過去BOT的條件及契約條款,有時會過於嚴格,建議稍微寬鬆些規定,應更可以吸引更多民間業者參加。

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為我國101年12月30日正式施行《住宅法》後,社會住宅的興建成為政府的重要政策,但由於量體太大,單靠政府恐緩不濟急;目前台中市政府運用BOT模式,讓民間參與,不失為良策,但務必注意一定要讓民間業者有利可圖,民間企業才會投入,台灣加油!

2016年9月26日 星期一

住戶於門前鋪石,台北市府雖緩拆,但高等法院判決則要求住戶回復原狀!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國105年9月16日蘋果日報A8版記者張欽所撰「門前鋪石 市府沒拆 法院判拆」的報導,前三軍大學退休日文教師左秀靈,其位於台北市通北街某社區一樓住家,一旁緊鄰社區花圃,他18年前將陽台女兒牆開了扇門可直抵花圃,並於花圃加設石塊化身步道,後雖遭台北市建管單位查核但沒被拆,不料,鄰居以佔用社區法定空地,提告要求回復原狀,台灣台北高等法院判左翁敗訴,台灣台北地院日前並裁准強制執行移除門檻前磁磚及花圃石塊。

    判決指出,該花圃是社區法定空地,《建築法》對法定空地如何留設,與左翁否有權使用該花圃無關,且違建查報屬行政命令,不得作為有權如何使用該花圃的依據,兩者之間,亦無特別法與普通法的適用。而左翁另指他住一樓,有權可專用屋前花圃,但法官認為,社區規約無此約定,左翁亦無法舉證,社區住戶大會曾授權他可專用此花圃。

    筆者認為緩拆並不代表可以合法使用違章建物,早期台北市公寓頂樓多有違建加蓋,縱使有房屋稅籍證明,但所有權人是不能主張辦理地政事務所所有權登記,所以購買相關不動產者,一定要了解日後仍有被要求拆除的風險!

    永然聯合法律事務所李永然律師提醒民眾必須注意「民事責任」、「行政責任」與「刑事責任」三者是不同的;台北市政府主管《建築法》,是針對行政責任,至於法院則是針對民事訴訟的民事責任進行斟酌考量!所以,台北市政府依《建築法》緩拆,並不代表法院就會判決不拆,所以,法院的判決並無怪異之處!

房屋無償出借營業,仍須申報所得稅!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國105年9月20日經濟日報A13版記者劉懿慧所撰「房屋無償出借營業 仍須報稅」的報導,個人自有房屋若是無償出借給他人使用,供營業或執行業務者使用,應參照當地一般租金行情,計算「租賃收入」,並繳納綜合所得稅。財政部南區國稅局表示,將財產無償借與他人使用者,應由雙方當事人訂立「無償借用契約」,經雙方當事人以外的二人證明確實是「無償借用」,並依《公證法》規定辦竣公證,且非供營業或執行業務使用,就可免申報租金收入。而「他人」意指本人、配偶及直系親屬以外的個人或法人。

    舉例來說,若是甲君將自有房屋無償提供給兄長居住,且其兄長未用於營業或執行業務,則毋須申報租金收入;但若其兄長將該房屋改造為民宿,供他人住宿並收取費用,即使甲君未收取租金或押金,也應該依照《所得稅法》之規定報稅。因此,若是將房屋無償借與配偶或直系親屬以外的他人營業或執行業務使用,不論實際上有無收取租金,均須申報租賃所得。另外,若是將自有房屋供公司設籍使用,即使沒有營業行為,實務上稽徵機關仍得設算租賃收入。

    筆者認為這幾年政府的稅務機關追稅非常積極,尤其在不動產交易延伸出的相關稅負,所以民眾舉凡在不動產交易或持有時的相關稅負,一定要按照法令規定申報,以避免補稅外另遭致罰鍰!

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為誠實納稅是國民應盡的義務,《憲法》第19條有明訂;然納稅義務人也有節稅的權利,民眾應善加運用,俾保障自身「賦稅人權」!

預售屋先賣後買,須注意財產交易所得計算方式!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國105年9月16日經濟日報A14版記者林潔玲所撰「預售屋先賣後買 別算錯所得」的報導,由於購買預售屋是取得不動產「預定買賣權利」,出售預售屋的財產交易所得應以該「權利」的成交價額,減除原始取得成本及必要費用計算。但個人出售預售屋後又購買另一預售屋,計算財產交易所得時,不得視為整體交易扣除成本。

    財政部官員指出,先購的房屋及後購的房屋的預定買賣權利,分屬不同交易標的,縱使申請人將出售前屋預定買賣權利的價款,用以購買後屋預定買賣權利,該價款是屬於後屋預定買賣權利的成本,而非前屋預定買賣權利之成本,自不得於售出價款中予以減除。財政部官員又提醒,買賣預售屋與買賣成屋不同,買賣預售屋並無土地交易所得免納所得稅的適用,因此,買賣預售屋如有獲利,應全數申報財產交易所得,但若買賣不同預售屋在計算財產交易所得時,不可視為整體交易。

    筆者認為預售屋買賣所獲得之報酬須申報「財產交易所得」,其標的為「權利」而非「不動產」,縱使為不動產在計算房地合一稅時,也是分開計價,所以民眾不要有計算錯誤的情形發生,以避免遭致補稅及罰鍰!

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為不動產交易,與預售屋轉賣二者是不同的;前者屬於「不動產交易」,後者則屬於「權利交易」,二者切勿弄錯,目前稅務機關較往昔查稅更嚴謹,民眾切勿輕忽,才不會招致法律困擾!

2016年9月21日 星期三

土地重劃期間使用該土地,須被課徵土地增值稅!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國105年9月13日經濟日報B3版記者劉懿慧所撰「土地重劃期間使用 要稅」的報導,財政部指出,《土地稅減免規則》第17條規定,區段徵收或重劃地區內土地,於辦理期間致無法耕作或不能為原來之使用而無收益者,其地價稅或田賦全免;辦理完成後,自完成之日起其地價稅或田賦減半徵收二年,重劃主管機關於土地交接後30日內列冊送交該管稅捐稽徵機關依法減免,免由土地所有權人提出申請。

    財政部表示所謂「完成之日」,依內政部函釋,市地重劃部分依《市地重劃實施辦法》第3條之1規定,是指地籍測量、土地登記、工程驗收、實地指界及交接土地等各項工作均完成,土地所有權人能就新分配土地管理、使用、收益之日。財政部強調,若重劃地區內土地,雖於重劃期間不符合《土地稅減免規則》,但該土地於辦理重劃完成後,其地價稅仍適用完成之日二年內減半徵收的規定。另外,除了重劃期間若沒提供使用地價稅可以全免,以及市地重劃完成後地價稅減半徵收二年以外,重劃後如土地所有權移轉時,也有土地增值稅減徵的優惠。

    筆者認為土地如屬公共設施保留地,依《土地稅法》第19條規定「都市計畫公共設施保留地,在保留期間仍為建築使用者,除自用住宅用地依第十七條之規定外,統按千分之六計徵地價稅;其未作任何使用並與使用中之土地隔離者,免徵地價稅。」所以民眾如有做建築使用者,土地所有權人是無法主張免徵地價稅,如同已被劃定為重劃區的土地,所以持有前開土地的所有權人,在使用前須注意仍會有被課徵地價稅的機會!

住戶的3樓天花板漏水,控告4樓屋主,法院4樓屋主判賠償新台幣210萬!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國105年9月5日中國時報B3版記者蕭博文所撰「3樓漏水 4樓屋主判賠210萬」的報導,台北市士林區某公寓3樓何姓住屋主不滿天花板頻漏水,導致出租金額遭砍價,向台灣士林地院起訴請求進入4樓修繕,並要求4樓陳姓屋主住處賠償租金減少損失。台灣士林地方法院採信台北市結構技師公會鑑定結果,認定3樓漏水肇因於4樓管線漏水,法院判決陳男應容忍何男入屋修繕,並賠償租金損與修繕費用共新台幣210萬餘元。

    該判決指出,何姓男子坐擁士林精華地段某公寓1至3樓,並出租予運動公司作為營業店面與辦公室,因3樓的天花板漏水,導致地板積水,租金遭對方砍價約新台幣5萬元,何男不滿多次與樓上陳姓屋主協調修繕遭拒,因此向台灣士林地方法院起訴。法官依《公寓大廈管理條例》規定,判決陳姓屋主應容忍何姓屋主入屋修繕,並負擔修繕費用新台幣105萬元,另賠償何男因漏水而損失的每月租金收入新台幣5萬元共新台幣105萬元,全案4樓屋主仍可上訴。

    筆者認為公寓大廈的建物所有權人或承租人,彼此應當注意自身所有建物,不要影響他人正常使用,當發生糾紛時,建議盡量多溝通協調,畢竟進入法院審理,日後很難再於同一個社區內繼續居住。

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為現在公寓大廈因房子漏水,上下住戶為此而引起爭議的案件日益增多,遇上漏水住戶如能互相諒解,配合解決較為方便;否則,一旦進入法院訴訟,法院往往要先行「鑑定」,一鑑定就涉及一筆費用的負擔,真實勞民傷財!