2016年12月5日 星期一

轉讓預售屋如有財產交易損失,可扣除未來三年內財產交易所得!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國105年11月27日經濟日報A17版林潔玲記者所撰「轉讓預售屋有虧損 可扣財產交易所得」的報導,民眾轉讓預售屋有虧損時,可於當年度申報所得稅扣除其財產交易所得,但若是當年度無財產交易所得可扣除,或是不足扣除者,則可以於後三年度的財產交易所得扣除。依《所得稅法》,財產或權利原為出價取得者,以交易時成交額,減除原始取得的成本,及因取得、改良及移轉該項資產而支付的一切費用後的餘額為財產交易所得。納稅義務人、配偶及受扶養親屬財產交易損失,每年度扣除額,以不超過當年度申報之財產交易之所得為限;當年度無財產交易所得可資扣除,或扣除不足者,可在以後三年度的財產交易所得扣除。

    筆者認為除了預售屋以外,出售成屋如有虧損,其「財產交易損失」也可以在未來三年內,於財產交易所得中扣除,不過國稅局針對此類型案件,會嚴格進行審查,所以不符合要件者,切勿心存僥倖來申請扣除,以免事後反而遭認定有逃漏稅之嫌,致因小失大。

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為目前不動產交易所得稅,國稅局緊迫盯人,民眾務必注要合法節稅的運用,這樣才是維護自身「賦稅人權」的不二法門!

陽明山老屋各自為政,導致原本一致的景觀變了樣!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國105年11月27日中國時報B1版陳芃、陳燕珩記者所撰「翻修老屋各自為政 景觀變了樣」的報導,現在走進台北市陽明山上的美軍宿舍群,特別在愛富二街、凱旋路一帶,常可看到工人忙進忙出,翻修老屋供商家進駐,但10個業者用10種工法,原本一致的景觀開始出現變化;加上遊客增加衍生的停車亂象,讓社區團體疾呼趕快訂定整體管理規範,保住原有的文化景觀。「陽明山古蹟生態護育聯盟」成員林媽媽說,餐飲業者為了提高空間通透性、迎接更多客人,幾乎都會拆除室內隔間牆,這些雜亂的情況對文化景觀保存是一大傷害,北市文化局應該督促地主台灣銀行提出整體景觀規範,避免「各自為政」的狀況繼續下去。

    台北市文化局副局長田瑋表示,陽明山美軍宿舍建築現作住所、教學設施及商業辦公使用,台銀2013年將其中18戶委託文化局代管,已有7間成功媒合「老房子文化運動」,由業者進行修繕後活化運用,多數經營餐飲業,台銀後來也參照此模式,將該區建築全數出租。對於外界批評建築整建後破壞宿舍原貌,田瑋副局長說,原則上能保留的部分會保留,民國105年7月通過新版《文資法》後,針對文化景觀保存有因應計畫,未來須經過審查才能使用,也許會出現更一致性的標準,可以避免爭議。

    筆者認為台灣的都市更新或文化景觀再造,都缺乏整體性規劃,往往是各做各的,導致市容或文化景觀與當地人文非常不協調,甚至突兀;而日本政府在做都市更新時都是大面積的做更新或再造,建議政府不要貪圖快速便利,而將整體市容的一致性遭受破壞!

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為整體性的規劃很重要,就以「商店街」、「形象商圈」都是運用整體規劃,形塑景觀,希望「陽明山老屋」也能把握此一原則,才不會破壞景觀,這方面仍待主管機關去管控及推動,並由業者配合!

住戶於社區外牆掛冷氣機,挨其他住戶控告,法官判決拆除冷氣機!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國105年11月29日自由時報B3版黃捷記者所撰「外牆掛冷氣挨告 法官判拆」的報導,台北市北投區某大樓6樓王姓住戶在外牆架設鐵架裝冷氣,5樓林姓鄰居不滿,提出「排除侵害」訴訟,台灣士林地方法院審理後認為,除非大樓住戶做成決議,否則大樓外牆不得進行變更、加設等他用,判王男敗訴,應拆除冷氣及鐵架。余信達律師表示,時下大多數民眾默許大樓或公寓外牆外掛冷氣機,實則一旦有其他住戶提告,通常都會遭法院判拆。余信達律師說,公寓或大樓的房屋所有權登記,專屬部分僅包括牆面以內,牆外部分除非經過「分管協議」,否則是全體住戶共有共用。

    法官認為,內政部營建署《公寓大廈規約範本》規定,大樓外牆除了經「區分所有權人會議」決議,不得變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗等物。此外,《民法》所謂「習慣」,指對普通一般人確信有拘束力,人人必須遵從,但該大樓非所有住戶都外掛冷氣機,所以原告並無義務依循辦理,不能視為社會慣行,因此法院法官判決拆除冷氣及鐵架,回復原狀。

    筆者認為現在普遍民眾越來越注重居住安全及品質等權利,尤其在社區大樓管理委員會的運作下,對住戶的管理及要求會更為嚴格,但無非是為增進社區居住品質,所以社區大樓的住戶仍須注意相關規定,並遵守「規約」,以免衍生不必要的糾紛!

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為社區適用《公寓大廈管理條例》,住戶要認知哪些是「共用部分」,如屬共用部分時,要進行「專用」,務必取得同意,才不致招致法律糾紛!

內政部擬提出都市更新1坪換1坪的獎勵!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國105年11月29日工商時報A2版蔡惠芳記者所撰「1坪換1坪 都更概念股high翻」的報導,內政部擬提出30年以上老屋都更,給予1坪換1坪的獎勵,且擬放寬法定公共設施不計入容積計算,以增加實質容積獎勵及提高參與都更的意願;雖然這次政府開出支票,又被罵得滿頭包,建商私下痛批,這樣的政策支票,不但無助拉近實施者和都更戶的共識,加速都更,反而給予少數都更戶期待要得更多的想像空間,將不利於推動整合,不過營建股還是先買單,反應政策利多。讓營建股買盤重新歸隊,國建、中工、冠德、基泰、興富發、皇翔、華固、長虹等8家「都更概念股」上市營建股,近日股價表現不錯,代表投資人認為仍有助於都市更新推動,營建股獲利應可有不錯表現。

    筆者認為近來政府針對都市更新採取很多新的政策及想法,也陸續發布相關資訊,但都市更新最重要的母法《都市更新條例》修正案仍然在立法院,尚未修法通過,還是建議政府針對《都市更新條例》能快速三讀通過,才能降低建商及住戶修法的疑慮,進而提升參與都更意願。

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為都市更新不論是否屬於防災型,對台灣而言都是必要的,既然如此,蔡總統能以完全執政的高度,加速推動《都市更新條例》修正案,在立法院完成三讀,這樣才能展現政府的決心,台灣加油!

2016年12月1日 星期四

老行庫將力扮都市更新領頭羊!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國105年11月26日工商時報A9版孫彬訓、朱漢崙記者所撰「強化都更 老行庫力扮領頭羊」的報導,隨著市容逐漸老化,安全係數不足,都市更新成為解決問題的救命丹,現在老行庫除了部分以自有的持份土地參與外,更積極協助推動相關業務,要讓老行庫成為都市更新的領頭羊。第一銀行主管就舉一個例子,以臺北市中正區水源路四、五期整宅社區的自力都市更新案來看,原住戶大多屬於弱勢、低收入族群,財力普遍不佳,改建期間須另外自費租屋,自籌資金確實有困難,面臨眾多難題。包含分配問題(要求分回原室內面積,即所謂「一坪換一坪」);資金問題(住戶欲零出資,全額融資);互不連帶保證(個別資力有限,要求整體考量),當其他銀行評估無利可圖而不願承辦時,一銀承接下來,居民不用出錢即可入住每戶室內為20~30坪左右安全合宜的住宅和一個停車位。

    另外,一銀也強化都更業務,不但結盟異業共同協助都更規劃及建築規劃,更提供都市更新全套優質的金融服務,從協助單元劃定及更新整合、房貸問題、建築經理、信託管理、重建資金乃至後續完工交屋、分戶貸款等,尤其解決都市更新最困難的整合與資金問題,透過公平、公開程序,化解都市更新最大爭議:不信任、不透明及不確定,整合第一金控資源,一次滿足各項需求,達成都市更新創新服務。其他行庫,如合作金庫等,大半都是分行鄰近的土地若有建商或住戶作為實施者,銀行會以自身的土地持份共襄盛舉。

    筆者認為透過銀行來整合都市更新不失為一個好方法,透過銀行來推動都市更新不僅資金部分比較容易到位,另外也較不會讓人感到利潤壓力,期待未來有更多銀行投入都市更新推動,加速老舊社區汰換,提升民眾居住生活品質。

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為都市更新原本是台灣必須要走的一條路,卻因文林苑案而受到阻擾,導致實施者面對都更望而卻步,現在老行庫願意配合政府政策,希望能有所逆轉,使台灣能有一更美好的未來!

2016年11月29日 星期二

先後一買一賣預售屋,並沒有所得稅優惠的適用!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國105年11月22日經濟日報AA2版劉懿慧記者所撰「預售屋一賣一買 要分開稅」的報導,因預售屋買賣未辦理產權登記,加上獲利空間頗大,許多民眾以短期間買賣預售屋方式賺取高額利潤,但北區國稅局提醒,出售預售屋的獲利屬於「財產交易所得」,應申報「個人綜合所得稅」,且個人出售預售屋後,又再購買另一預售屋時,不得視為同一筆交易去計算財產交易所得。

    財政部北區國稅局表示,依《所得稅法》第14條規定,財產或權利若原本是從出價取得,以交易時的成交價額,減除原始取得的成本及因取得、改良及移轉該項資產而支付的一切費用後的餘額為「所得額」。因購買預售屋是取得不動產「預定買賣權利」,故出售預售屋的財產交易所得,應以該「權利」的成交價額,減除原始取得成本及必要費用來計算。

    筆者認為買賣不動產有許多稅負上的優惠條件,無論舊制的財產交易所得或新制的房地合一所得稅,都有「重購扣抵」及「重購退稅」的優惠,民眾在出售前或購買前可以先詢問專家,讓自身符合退稅條件,再來進行交易!

    永然聯合法律事務所李永然律師不動產買賣的所得稅負,民眾一定要了解「預售屋」不同於「成屋」,「預售屋」尚未建築完成,其交易屬於契約上之「權利」;至於「成屋」已屬於「不動產」之物,二者自有不同,在適用相關法令也有差別,民眾務必認知,才不會弄錯而損及權益!

推田園城市後,柯市長下一步將其產業化!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國105年11月22日自由時報AA2版郭安家、張凱翔、陳紜甄記者所撰「推田園城市 柯:下一步產業化」的報導,市長柯文哲即將就任滿兩周年,北市府昨辦田園城市政策成果記者會,宣布利用公有土地、公有建物、校園等空間規劃綠屋頂及市民田園,自民國104年至今面積已達九.二萬平方公尺(二萬七千八百三十坪),柯市長也指出下一步則要讓綠屋頂政策產業化,民國105年12月會在花博園區辦綠屋頂展示。據了解,北市教育局也評估,全市國小女兒牆要設堆肥菜園。

    談到「田園城市政策」,柯文哲市長表示,將分學校、公家機關、產業三階段;特別是小學沒有升學考試壓力,小孩子較容易參加活動,國小是鎖定對象。
但他坦言很多學校屋頂沒有女兒牆,以前怕危險未開放,現在要求學校屋頂能不能改成比較安全的空間推廣食農教育。另外,要開闢公家機關屋頂,讓附近民眾可上樓使用,台北市府將列下階段目標。他還說,還要把綠屋頂產業化,讓整個台北市每戶屋頂都綠化,台北市府算過,一戶成本大概新台幣十萬到十五萬元,因此民國105年底會在「花博園區」有一個專門做綠屋頂展示區,民眾可以去那裡挑不同造型,由專人幫忙設計。

    筆者認為綠化台北市立意甚好,並透過學校、公家機關栽種及推廣,讓市民也能自行購買盆栽及綠化設備,來增進屋頂、露臺及女兒牆的綠化,也希望北市府能增加誘因及補貼,讓更多市民願意投入綠化活動。

    永然聯合法律事務所李永然律師對於台北市政府的「田園城市」政策表示肯定,但因台北市尚有許多尚待改進的事項,如:凌亂的廣告招牌、處處可見的違章、鐵皮屋、萬華龍山寺的遊民、老舊房屋的改建......等等,這些都攸關台北市市容,而且已是長久以來的老問題,如果柯市長能拿出魄力,加以改善,必定使台北市容大為改善,並獲得大多數台北市民的肯定及讚許,台北市府加油!