2017年5月25日 星期四

內政部葉部長推動《都市更新條例》修正,強化程序正義!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年5月17日經濟日報A6版潘姿羽記者所撰「內政部長專訪 葉俊榮推都更 強化程序正義」的報導,內政部葉俊榮部長表示,《都市更新條例》修正草案已經出爐,在地方政府、住戶、建商、公民團體四方拉扯下,最重要是增進各界對都更機制的信心,一定要堅持強化「程序保障」。內政部部務會報於民國106年5月初通過《都市更新條例》修正案,大幅翻修該條例,新增、修改的條文既逾70條條文,除了處理「違憲條文」,將事業概要門檻自十分之一大幅提高至二分之一、增加聽證機制,在賦稅減免、爭議處理、程序完備的部分都有增修;待行政院核定後,便可送進立院進行審議。

    葉俊榮部長認為,本次《都市更新條例》的修法精神在於重建對都更機制的信心,也因此,內政部增進了爭議處理、程序正義、簡化流程等作法,盼完備法制後,能夠讓住戶增強信心、減少「實施者」對都更的不確定性,有利於加速整合。葉俊榮部長並表示,現在社會氛圍十分重視對強拆的爭議處理,如果修法方向是朝程序更沒保障、更容易造成強拆,內政部不會接受,「對於強拆、爭議處理,程序的保障強化,這是要堅持的」

    筆者認為內政部已提出《都市更新條例》的修正案,是好的開始,這幾年許多都市更新都因違憲條文未完成立法修正,因此停擺,希望立法院能夠儘速該條例的修正案,讓都市更新能快順利施行,才能有效改善市容,並且提升居住的安全及品質。

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為《都市更新條例》的修正已不能再延宕了!政府口口聲聲喊著要推動「都市更新政策」,但因釋字第709號大法官會議解釋,造成《都市更新條例》必須修法的問題已延宕太久,目前「實施者」已無信心,興致缺缺,盼《都市更新條例》修正案快速進入立法院,同時也希望立法院能以「優先法案」優先有效修法通過,讓台灣的「都更」能展現一嶄新的面貌!

2017年5月21日 星期日

公告地價大漲,導致國有土地地上權開始爆解約潮!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年5月16日工商時報A16版呂清郎記者所撰「租金大漲 地上權爆解約潮」的報導,由於房市不振,且公告地價大漲30.38%,造成按公告地價計價的國有地上權案,租金連帶暴增,建商的地上權案紛紛提出解約申請;根據財政部國產署統計,已申請終止的個案有7件,還有2個案進行口頭詢問,後續也可能提出解約申請,為降低衝擊,國產署同意更改年租金公式,有利於降低租金負擔,但因為僅限民國105年10月之後簽約新案,結果引發舊案的解約潮。

    財政部國產署官員說明,目前的解約申請案中,昇揚國際置地的台南市中西區案,及基泰建設的台北市大安區案,也都是已開工的情況,依契約這2個案子如果解約,權利金都將不退還,業者應自行評估得失利弊,再決定是否要解約;其他4案因為都是開工前申請解約,依約解約後都可按比例退回權利金,以當初得標權利金新台幣0.6~12.35億元不等計算,未來將支付的權利金將逾新台幣10億元。

    筆者認為地上權標案的解約潮最大原因為公告地價的調漲,地上權標案租約期間動輒50至70年,業者預期如每次調漲幅度過高,將會嚴重侵蝕利潤,所以寧願選擇解除契約,而不履約;因此政府應當調整地上權租金與公告地價連動的計算方式,這樣才能達成雙贏。

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為國有土地之地上權是很好之「活化國有土地」的方案,過去也獲得民間企業的支持,使國有土地的活化有了績效。哪知有人高喊提高「持有稅」,導致造成連動式的影響。足見政府推動政策一定要深思熟慮,全面考量,切勿有即興式的改革,我國固然要維護人民之「居住權」,但切勿隨興提高「持有稅」,過高的「房屋稅」、「地價稅」只是圖利國庫,而不利於經濟發展,政府務必正視!

2017年5月4日 星期四

宜蘭豪華農舍,預計於民國107年規劃來加徵「豪宅稅」!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年4月26日自由時報A4版簡惠茹、張協昇、侯承旭、吳欣恬記者所撰「宜蘭豪華農舍 明年擬加徵豪宅稅」的報導,全國首創!宜蘭縣府研議自民國107年起對縣內「豪華農舍」開徵「豪宅稅」,宜蘭縣吳澤成代理縣長表示,民國107年召開不動產評價委員會時,將檢討對豪宅農舍加價收取房屋稅,「有些農舍比美陽明山豪宅,有游泳池、庭園造景,不加價毫無道理」。

    吳澤成代理縣長表示,民國107年的不動產評價委員會,重點將鎖定「豪華農舍」房屋稅檢討,擬朝庭園造景、游泳池等既有法規項目加價。他強調,走在三星鄉溪畔,宛如置身歐洲,有些農舍比美「豪宅」,不像「農舍」用途,不加價毫無道理,現雖無「豪宅稅」名稱,仍可依現有法源加價,稅負才公平。地稅局說明,依《房屋稅條例》,既有加價項目,包括總樓地板面積兩百平方公尺以上獨院或雙併式房屋,空地面積為第一層面積一.五倍以上,宅外設置庭園造景或游泳池,任一項按標準單價加價五十%,兩項加價百分百,現有農舍已按此加價;民國107年將討論再提高「豪華農舍」的加價標準。

    筆者認為宜蘭縣政府將針對豪華農舍課徵豪宅稅,在《房屋稅條例》中並無豪宅稅之規定,台北市過去用「路段率」來加徵豪宅稅,但房屋標準價格本來就已經包括路段調整率,就引起重複評價的詬病,如今宜蘭縣政府如要課徵豪宅稅,若逾越法律的規定,可能會有違憲之虞。

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為宜蘭縣政府對於「豪華農舍」的處理必須運用智慧,全盤考量,再下手處理,切勿「頭痛醫頭、腳痛醫腳」,台灣的不動產稅制已修得讓專業人士弄不清楚的,未來將更混亂,其實「豪華農舍」的形成,政府要負最大的責任,如果不是政府放任公權力,人民何以敢砸大錢,在「農地」上蓋「豪華農舍」,做非「農業使用」,現又要巧立名目加稅,真令人有「丈八金剛摸不著頭腦」之感!

2017年4月28日 星期五

老屋重建,未來不動產持有稅可享減半徵收12年的優惠!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年4月25日聯合晚報A4版周佑政記者所撰「老屋重建 享房屋稅減半12年」的報導,為加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物重建,立法院三讀修正通過《都市危險及老舊建築物加速重建條例》,經評估安全性需拆除重建的30年以上老屋,5年內申請重建,房屋稅及地價稅最多可減半徵收12年;3年內申請重建,還能額外獲得建築基地基準容積10%獎勵。該條例明定,重建適用對象分三大類,經建築物主管機關依建築法規、災防法規,通知限期拆除、強制拆除,或評估有危險之虞應限期補強或拆除者;經結構安全性能評估結果未達最低標準;屋齡30年以上、經結構安全性能評估結果,建築物耐震能力未達一定標準,且改善不具效益或未設置升降設備者。

    另外該條例還明定,危險老舊建築申請重建,政府將提供容積獎勵,但不得超過該建築基地1.3倍的基準容積,或建築基地1.15倍的原建築容積;且於上開條例施行3年內申請重建,政府再加碼,能額外獲得基地基準容積10%獎勵;建蔽率及建築物高度,則授權地方政府酌予放寬。而且為了加速老屋重建速度,十年內申請重建者,須在民國116年5月31日前提出重建申請計畫;而未提出重建計畫,則將不能享有各項獎勵優惠。

    筆者認為該條例此次立法通過後,應會增加都市更新申請的案件,只要能符合該條例所定的老舊房屋,除了可以增加容積率及建蔽率優惠,並且可以享用房屋稅及地價稅減徵之優惠;但還是一個老問題,在《都市更新條例》尚未修正通過前,這些事前與事後的優惠,現在可能只能看的到卻吃不到,在政府尚未解決都市更新參與人數比率問題,談獎勵筆者認為恐仍尚嫌過早。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為目前政府想加速推動老屋重建,藉以保障之「居住權」的用心是可以理解的,此一條例的立法通過,如能再配合《都市更新條例》的修正,將更能發揮作用,政府加油!

2017年4月25日 星期二

彰化縣房屋稅連三年凍漲,台中、桃園擬跟進!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年4月19日經濟日報A2版宋健生、林政鋒、李珣瑛記者所撰「彰化房屋稅凍漲 中桃擬跟進」的報導,民國106年房屋稅即將開徵,彰化縣長魏明谷宣布,未來三年內將全面凍漲房屋稅,他強調,彰化縣不但不調漲房屋稅的縣市,也是全國房屋稅最低的縣市。彰化縣「開第一槍」宣布凍漲房屋稅後,包括台中市、桃園市也傾向不調漲房屋稅,高雄市也傾向僅調整地段率,房屋標準單價則變動不大;屏東縣則在民國106年起調高房屋稅,但僅針對新屋。

    據了解,台中市長林佳龍稍早在市府主管會報中,特別強調要「將心比心、苦民所苦」,相關人士研判,台中市未來三年的房屋稅也可能傾向不調漲。桃園市地方稅務局局長林延文表示,桃園市目前也傾向於不調漲房屋稅標準單價,除非特殊地段,如高汙染及噪音地段,考量小幅調整。高雄市稅捐稽徵處則透露,房屋標準單價考量三年前已調漲過,民國106年可能傾向調整地段率,房屋標準單價則變動不大。屏東縣則在民國106年起僅針對新屋調高房屋稅,以前一年新建房屋數量計算,只有約1,200戶受影響。

    筆者認為過去政府過於用力打房,不斷地用調高稅率或調升稅基的方式來增加不動產的持有稅或移轉稅,現在各地方政府發現再這樣下去不僅影響不動產交易市場,甚至會抑制當地經濟成長;所以各縣市首長開始針對過去的稅制開始採取較為寬鬆方式,希望此舉能讓台灣的房市交易量回溫。


    永然聯合法律事務所李永然律師認同彰化縣政府的務實作法,不過對於持有稅之「重災區」的台北市,目前仍未有積極作為是相當不妥的,固然現在不合理的房屋稅是民國103年間郝前市長遺留下來的傑作,但台北市既然支持柯市長當選市長,柯市長自己調整前市長不當的市政措施,這才是有擔當的表現,柯市長加油!

2017年4月23日 星期日

申報租賃房屋所得稅,折舊費用也可以主張扣除!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年4月11日經濟日報A16版劉懿慧記者所撰「聰明報稅/房租收入 可扣除折舊費」的報導,房屋租賃所得計算,是以全年租金收入減除該出租房屋合理且必要損耗及費用後的餘額為租金收入「所得額」。而所謂合理且必要損耗及費用,是指房屋的折舊、修理費、房屋稅、地價稅、保險費,以及向金融機構借款購屋所支付的利息等。若是納稅義務人不逐項列舉這些費用金額,也可以選擇用租金收入的43%作為「必要費用」予以減除。而土地租賃所得的計算,是以全年租金收入,減除該出租土地當年度繳納的地價稅款的餘額為所得額,不可扣除43%必要費用。

    若是租賃雙方有約定好,是由承租人(扣繳義務人)代房東履行納稅義務,或代房東支付租賃財產的修理費或擴建費,甚至其他債務,則承租人所支付的代價,與支付現金租金的性質完全相同,房東在申報租金收入時,應該要包含承租人幫房東繳的稅作為「收入」。另外,依《全民健保扣取及繳納補充保費辦法》規定,承租人給付租金時,單次給付金額達新台幣2萬元,應按規定的補充保險費率1.91%扣取補充保險費,作為收入,安永會計師事務所楊建華會計師說,承租戶為「法人」時,房東就需注意。而個人若將財產借與他人供營業或執行業務使用,即使是無償的,仍應依照當地一般租金行情計算租賃收入。

    筆者認為房東在出租房屋,假若與承租人間屬於消費關係時,除須注意申報「所得稅」外,也尚須注意民國106年1月1日生效的《房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項》,亦即出租方符合《消費者保護法》所規範之對象,一定要多加留意,以免產生不必要的糾紛。

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為國稅局近年來很用心查稅,而且比過去嚴苛,出租人在「租賃所得」的申報務必遵守規定,如有節稅的必要時,一定要請教專家,採用「合法」的方法!

2017年4月17日 星期一

《租賃住宅市場發展條例》草案達成共識,不動產租賃市場將全面性的改變!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年4月11日工商時報A17版呂雪彗記者所撰「房東委租每年最高省稅11,568元」的報導,行政、立法協調會針對《租賃住宅市場發展條例》草案達成共識,未來租賃市場將走向專業化,委託專業服務業經營出租房屋1年以上房東,月租新台幣6,000元以下免稅,新台幣6,000至2萬元可減除必要費用53%,較現行稅法所規定的43%還優惠。內政部估算,以所得稅率適用20%房東為例,月租金新台幣2萬元,每年最高可省新台幣11,568元所得稅額。

    行政院發言人徐國勇表示,租賃專法共有五大重點,包括「租賃關係有保障」、「住宅租賃有幫手」、「爭議處理有調處糾紛管道」、「委託包租代管房東可享租稅優惠」;並且未來專業租賃住宅服務業,必須採「許可制」,以及「登記制」,以公司組織型態經營,業者必須繳存營業保證金,以利受害者之損害代位求償,同時要加入同業公會且須領有登記證。此外,租賃型住宅未來租約全面納入規範,必須明訂住宅租賃契約「應約定」及不「得約定事項」(例如交租時間,可否報稅等),未來房東與房客有糾紛時,可由地方不動產糾紛調處委員會處理,房東房客申請調處免繳納調處費用。

    筆者認為《租賃住宅市場發展條例》草案將對台灣不動產出租產業帶來全面性的改變,政府為保障承租人及出租人權益,鼓勵將不動產租賃委由「代管業」或「包租業」來提供服務,透過此一模式也確實能為租賃雙方取得較為公平與相互保障的機制。

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為台灣近年來政府不斷地推出各種法案,但法律貴在「執行」,台灣近年來政府的想法很多,但執法較不落實,導致目前不動產業的發展不甚理想。其實立法要從寬,執法從嚴,這是「法治國」的基本精神,盼台灣能往這方面加強,才能帶動經濟的良性循環!