2017年6月28日 星期三

台北市政府擬降低囤房稅,建商利多!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年6月22日經濟日報A4版楊文琪記者所撰「北市降囤房稅 建商利多」的報導,台北市議會法規會審查台北市《房屋稅徵收自治條例》修正案,北市府擬鬆綁建商「囤房稅」,一年內待銷房屋囤房稅率從3.6%降為2%,法規會決定再放寬,改為三年內未售出的待銷房屋,稅率降為1.5%。不過市府希望保留彈性,亦即未來房市若好轉,1.5%稅率的年限可縮短為一年或兩年。另外,議員也同意市府提出的勞工住宅、BOT學生宿舍、市有住宅等房屋稅都降為1.5%,而因繼承、共同持有的房屋,稅率則為2.4%。先前北市府為因應囤房問題,北市府的囤房稅,自住房屋三戶以內全國適用稅率1.2%,逾三戶的房屋若座落在北市,第一、二戶房屋稅提高為2.4%,第三戶(含)以上房屋稅,每戶房屋稅率3.6%。建商一年內未售出的房屋,超過三戶都課徵3.6%。

    台北市府「囤房稅」實施後,不少建商認為不合理,強調這是「銷售中的房屋」,並非「囤房」,而且近兩年房市不佳,很多成屋三年也賣不掉,經多方陳情,柯市長認同這個說法,兩年前提案修自治條例,決定依起造人持有待銷的住家房屋,於起課房屋稅一年內未售出者,房屋稅降為2%。有多位議員認為,北市府自己的房屋沒賣出去,都只課徵1.5%的房屋稅(指美河市的聯開宅),為何對建商的房屋要課2%,顯不公平,尤其現在房地產確實不景氣,建商手中成屋賣不出去,並不是不願意賣,稅率應該比照市府持有的房屋。台北市財政局局長陳志銘表示,經熱烈討論,雙方達成共識,也就是未售出的待銷房屋三年內的房屋稅率都降為1.5%,但市府希望保留一點彈性,未來房地產景氣轉好的時候,可以縮短時限為一至兩年。

    筆者認為台北市政府針對囤房稅開始做調整是好的開始,這幾年房地產景氣相當冷清,政府的確需要將過去為打房而實行的政策,逐一做檢視及調整,畢竟房地產景氣不好,影響的也是土地增值稅及契稅等地方政府的稅收,同時也影響房地產的相關行業。

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為柯市長自接任市長以來,一直處理郝前市長時代所遺留下來的問題,目前還針對道路地的容積也做處理,而今又要面對不合理的「囤房稅」,囤房稅顯然違反《憲法》平等原則,為了讓台北的房屋稅合理化,取消「囤房稅」是必要的,柯市長加油!

2017年6月27日 星期二

房屋繼承節稅,未來出售時須注意高額的房地合一所得稅!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年6月11日經濟日報A12版游智文記者所撰「房屋繼承節稅 小心十倍奉還」的報導,不動產贈與節稅效果降低後,愈來愈多人選擇繼承方式把房子留給子女,刻意操作繼承節稅,帶動房屋繼承件數頻創新高。高源不動產估價師事務所陳碧源所長表示,不動產繼承棟數近年快速增加,除了人口老化因素,贈與節稅效果降低,很多人對名下房子不再事先處分、安排,也是主因。他說,繼承的房子,如果有房貸,遺產稅計算時需扣掉,有人生前將名下房子高額貸款、或用現金以高額貸款買房,再把房子留給子女,以節省遺產稅,甚至免繳遺產稅。但未來只要子女賣屋,就會面臨高額利得稅,不只是加倍奉還,而是十倍、二十倍奉還。

    舉例來說,富人用新台幣(下同)1500萬現金、貸款七成,買一間市價5000萬元、公告現值2000萬元房子,留給子女繼承,由於貸款3500萬元,高於公告現值2000萬,繼承時不用繳遺產稅。未來小孩同樣以5000萬出售,由於取得成本以公告現值計算,等於獲利3000萬,以持有2年到10年房地合一稅20%來算,需交稅600萬,如果子女無力負擔3500萬房貸,繼承後一年內出售,稅率45%,稅額高達1350萬元。如果富人當初單純把1500萬現金留給小孩,扣掉繼承1200萬免稅額,只要交30萬遺產稅。

    筆者認為新制的房地合一所得稅,有許多節稅的方式,如民眾因繼承或贈與取得而導致取得成本過低時,可以考慮六年一次的自住優惠或重購退稅,出售前並詢問地政士、會計師或專業律師的意見,以符合相關優惠的法定要件,才不至於喪失優惠的節稅的空間。

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為「節稅」必須考慮相關法令的配合,必須整體規劃,才不會顧此失彼,我國近年來基於一句「居住正義」的口號,許多不動產相關的稅制都修改了,所以房屋繼承的節稅規劃,不能不注意未來出售時的房地合一所得稅!

民國106年度贈與跨《遺產及贈與稅法》新舊制時,可再扣除三項目後,計算贈與稅額!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年6月19日經濟日報A17版林潔玲記者所撰「贈與稅跨新舊制 可扣三項目」的報導,遺贈稅自民國106年5月12日起適用新累進稅率,實施至今已滿一個多月,觀察遺贈稅申報情形,其中贈與稅已有適用新稅率案件。財政部國稅局表示,民眾申報贈與稅須留意,民國106年申報可能跨新舊制稅率,計算應納稅額,可減除三項目,包括「累進差額」、「新舊制差額調整金額」及過去「已納稅款」。贈與稅的應納稅額,是按贈與人「同一年內」贈與總額,減除免稅額及各項扣除額後的課稅贈與淨額,乘以規定稅率減去累進差額,計算全年應納贈與稅額。同時,民眾別忘須再減除同一年內以前各次應納贈與稅額及可扣抵稅額及新舊制差額調整後,為最後的應納贈與稅額。

    舉例來說,贈與人老李於2017年3月10日贈與兒子小李現金新台幣(下同)3,000萬元,減除免稅額220萬元後,贈與淨額為2,780萬元,2017年3月底申報及繳清應納贈與稅額為278萬元。但老李又於同年6月1日贈與小李現金1,000萬元,則本次應納贈與稅額需加入同年度贈與金額3,000萬元,等於本年度的贈與總額為4,000萬元,減除免稅額220萬,再乘以該級距的稅率15%為567萬元。但重要的是,還要減除「累進差額」125萬元、且「新舊制差額調整金額」14萬元,也就是舊制的淨額2,780萬減2500萬乘以稅率5%的部分,以及3月底「已申報繳納」的278萬元,因此最終的稅額為150萬元。

    筆者認為於民國106年同年度贈與,可以多加留意新舊制計算贈與稅方式的不同,因又涉及新舊制累進差額、差額調整金額及已納稅額減除,所以民眾如遇到民國106年度跨新舊制的贈與時,建議先詢問專家所需繳納多少稅額,再做贈與規劃的評估。

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為「贈與稅」非僅有跨年度的節稅問題,而在新制實施之後,贈與的運用已不同於往昔,要運用時,一定要事先評估,才不會得不償失!

2017年6月23日 星期五

被繼承人如有領取「抵價地」的權利時,繼承人務必納入遺產申報遺產稅!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年6月13日聯合報A16版劉懿慧記者所撰「被繼承人土地生前若經徵收 抵價地權利 須列遺產總額課稅」的報導,被繼承人死亡後,其生前若有未領取的抵價地權利,國稅局提醒,繼承人除要領回抵價地外,也需跟國稅局申報,列入遺產進行課稅。財政部台北國稅局表示,被繼承人生前土地經政府辦理徵收或區段徵收,而至死亡時尚有未領取的徵收補償地價、法院的徵收款提存金,或應領的抵價地權利,其性質屬《遺產及贈與稅法》第4條第1項所稱財產,應依同法第1條規定,申報及課徵遺產稅。

    該局說明,被繼承人死亡時遺有的財產,均應依法辦理遺產稅申報,而所謂「財產」,依《遺產及贈與稅法》第4條第1項規定,是指動產、不動產及其他一切有財產價值的權利。因此,若是被繼承人遺留未領的徵收補償地價、法院徵收款的提存金及應領之抵價地的權利等,均屬被繼承人財產,應列入被繼承人遺產申報遺產稅。該局提醒,申報遺產稅時,應注意被繼承人財產變動情形,被繼承人土地如有生前經徵收或區段徵收,若是死亡時經徵收的土地,已經不在被繼承人名下,就可免列入遺產申報。

    筆者認為如被繼承人遺產較為複雜或不知道該如何申報時,一定要詢問地政士、會計師或專業的律師,如未能核實申報除不了辦理繼承程序外,也將會遭致國稅局罰鍰,請民眾務必多加留意。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為領取「抵價地」的權利,具有「財產」價值,被繼承人有此權利而未領取「抵價地」,卻死亡時,即屬於被繼承人的「遺產」,繼承人依法應納入「遺產」,進行遺產稅的申報,俾符合稅法規定!

台北市政府將針對市區8米以下道路做整頓!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年6月20日聯合報B2版蘇秀慧記者所撰「5年20億元 北市8米以下道路整頓」的報導,北市府規畫5年、新台幣20億元「鄰里道路躍升計畫」,整頓8米以下道路,預計下半年從12行政區各挑1條為示範點,包括馬路重鋪、重整停車格、纜線地下化等工程。台北市市長柯文哲已下令,只許成功、不許失敗。新台幣20億元預算怎麼來?北市新工處表示,針對8米以下道路維護,過去每年皆固定編列台幣3.2億元預算,希望從民國107年起,預算從台幣3.2億提高成台幣4億,而非額外編列台幣20億元。

    為讓8米以下道路修繕一次到位,北市府推出5年、新台幣20億元的鄰里道路躍升計畫。柯文哲市長認為本計畫為工務局、交通局、民政局跨局處合作的重點案例,「只許成功、不許失敗」。另外,被柯文哲市長視為重點政策的「鄰里交通環境改善計畫」,希望建立安全行人通行環境,更喊出民國109年底前,全市456里須完成;但截至民國106年6月13日止,全市僅51個里完成、達成率卻僅1成,推動過程數度令柯文哲市長很不滿意。

    筆者認為台北市政府過去將騎樓整平對用路人幫助甚大,如今北市府願意再針對8米巷道做整頓,對於過去違法占用,停車格規劃不當的相關情事能有所改善,勢必可以讓交通更為順暢。

    永然聯合法律事務所李永然律師則認為台北市是台灣的首善之區,提升市容觀瞻非常重要,如能加以整頓,必可減少藏汙納垢,自有助於市容觀瞻的改善,台北加油!

2017年6月21日 星期三

對合宜住宅之房地合一課稅採放寬認定!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年6月15日工商時報A17版劉懿慧記者所撰「房地合一課稅 合宜宅認定放寬」的報導,房地合一新制2015年上路,只要房地在2016年1月1日以後取得,或在2014年1月1日的次日後取得、且持有期間在2年以內者,就符合新制課稅範圍,取得房地的認定時點以「完成所有權移轉登記日」為準。而在舊制下,土地是按公告土地現值所計算的土地漲價總數額課徵土增稅,不納入所得稅,僅就房屋部分計算財產交易所得課稅。但有部分建商反應,移轉土地的前置作業多,常導致土地取得時點會落入新制課稅範圍內,因此財政部發布解釋令,若是配合政府興建合宜住宅或與國營事業合建分屋,則土地認定時點可追溯到契約簽訂日,建商就可以省下17%營所稅。

    財政部因此日前發布解釋令,建設公司如配合政府政策建設合宜住宅,或與國營事業簽訂合建分屋附買回契約,可以契約簽訂日為土地取得日,若非為房地合一課稅範圍,則土地交易就免課17%所得稅,財政部南區國稅局表示,過去建設公司為配合政府政策興建合宜住宅,或與國營事業合建分屋,建設公司從政府取得的土地及房屋,除了約定的戶數外,都應依政府規定時程、價格、承購戶條件銷售,之後完成房屋興建及繳清買賣價金等合約要件後,才能移轉土地。該解釋令不但讓林口A7的合宜住宅能夠省下17%所得稅外,台糖土地合建分戶的稅負也可全免,初估台南市仁德區奇美博物館附近的三批建案,就有約新台幣3億元獲利,直接省下新台幣5,100萬所得稅。

    筆者認為財政部該解釋的確幫助興建「合宜住宅」或與國營事業合建分屋的建商,畢竟建商是為了國家政策而興建房屋,因此適用舊制來節省相關的稅負,更可以增加參與相關建設的誘因,以利土地利用及發展!

2017年6月19日 星期一

台北市政府擬定《台北市特色生活商圈發展辦法》!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年6月15日中國時報A13版柯伶穎記者所撰「商圈發展辦法 須納入住戶代表」的報導,台北市住商混合普遍,師大及五分埔等商圈部分店家都曾引發民怨,被檢舉違反《都市計畫法》違規經營,要求商家退出住宅區,北市商業處訂定《台北市特色生活商圈發展辦法》,商圈委員會將由商圈內店家及住戶代表共同參與,建立雙方的溝通平台,以兼顧生活品質及商業發展。台北市商業處蔡立韋科長表示,為讓各區商圈多元發展,結合在地生活、推動商圈自律,在兼顧生活品質及商業發展下,訂定《台北市特色生活商圈發展辦法》,希望建立商圈店家及居民的溝通平台,凝聚地方共同參與公共事務共識,以型塑各商圈特色。現有許多商圈發展協會是依社會局主管的人民團體法設立,在新的辦法上路後仍是合法存在,商業處訂定該辦法,是為了鼓勵商圈店家與住戶另外共同組織委員會,並訂出自律公約,讓住商的關係更和諧,也沒有強制性。

    《台北市特色生活商圈發展辦法》在公布草案2周後,將經台北市法務局審議通過,提報「台北市市政會議」通過後將正式公告實施。「商圈委員會」將由商圈內店家及住戶代表共同參與,擬定商圈自律公約,如商圈與住戶共榮發展經評鑑績優,將作為商業處表揚或作為獎補助的參考;但東門永康商圈發展協會理事長劉鴻翔認為,店家畢竟有盈虧,雖然願意尊重在地居民意見,但經營商圈發展和社區營造是不同的事,住戶仍不適合參與商圈事務。因此協會目前沒有意願依該辦法再申請委員會,目前該商圈會員已有138家,可以合作的對象很多,不一定要有商業處的補助。
   
    筆者認為商圈與社區發展應彼此和諧發展,藉由商店發展帶來人潮,進而提高房價及商圈的便利性,而店家也應評估使用分區的使用方式,以避免造成住戶困擾。從台北市師大夜市到新北市樂華夜市,都曾發生住戶抗爭事件,未來希望能藉由此一商圈發展辦法創造雙贏。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為有特色的商圈可以帶動旅遊及經濟活動,台北市為台灣的首善之區,近年來因經濟不景氣,已使人民生活品質倒退,台北市政府能有此一做為,希望能成功帶動「商圈」的活絡!