2017年1月18日 星期三

台北市廣慈博愛園區公共住宅,容積降低,總樓地板卻增加4萬坪!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年1月12日自由時報A16版記者郭逸所撰「廣慈降容積 總樓地板竟增4萬坪」的報導,北市府於廣慈博愛園區規劃公共住宅,卻因開發面積過大,恐消滅綠地且影響交通,屢遭抗議,事後宣布總戶數從兩千八百戶下修至一千五百六十二戶,容積率從三五○%降為三百%,弭平反對聲浪;但台北市議員周柏雅指出,廣慈的戶數、容積下修,總樓地板面積竟從八萬坪暴增四萬坪至十二萬坪,總經費也從新台幣一六七億元暴增至新台幣一七三億元,簡直唬弄居民的抗爭初衷。

    台北市都發局科長羅文明解釋,廣慈博愛園區還有圖書館、活動中心、信義區行政中心和衛生局門診等公共設施,參建單位加入討論後,要求更多興建面積,粗估的總樓地板面積才會增加,興建經費同時提高。不過,周柏雅議員強調,廣慈博愛園區的公宅徒增總樓地板面積,令人匪夷所思,若擴大商業用途,可能帶來更多人潮,簡直唬弄居民的抗爭初衷。

    筆者認為關於參建單位要求更多樓地板面積,此部分是需要讓民眾詳加了解增加的目的及用途,畢竟興建之後是增加住戶的利益,還是北市府另有規畫安排,這攸關市民權益及居住品質,北市府公開透明的將資訊提供才能有效降低民眾對於此一問題的疑慮!

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為台灣已進入二十一世紀,是一已開發國家,網路資訊又極為發達,民眾也甚為關心公共議題,就以「廣慈博愛園區」的規劃,民眾寄予高度關注,台北市府就須更審慎、透明!

2017年1月16日 星期一

財政部國產署決定國有地租打五折,預計將有3萬戶受惠!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年1月11日經濟日報A17版記者劉懿慧所撰「國有地租打五折 3萬戶受惠」的報導,因應民國105年公告地價大漲三成,國有地租金隨同調漲,財政部宣布,國有地出租供自用住宅使用者,租金優惠折扣數由六折調整為五折,優惠面積上限由原先的100平方公尺,擴大為300平方公尺,並追溯自民國105年1月1日生效,以減少民怨。國產署李政宗副署長表示,過去財政部主管的國有非公用土地,租金是公告地價的5%,承租者是自用及非營利法人則打六折;現在調整後變成五折,換算年息2.5%,預估可受惠承租戶至少3萬戶以上。

    財政部國產署李政宗副署長指出,將儘速就適用租金優惠新制的案件重新計收租金、辦理退款並通知承租人,預計將在第1季前,對適用新制的承租戶逐戶通知完成,且力拚在上半年完成對溢繳戶的退款;並且新制針對承租人作自用住宅使用者,擴大其租金優惠折扣數及適用面積,另外,因公告地價是自民國105年始調漲,因此新制也會回溯到自民國105年1月起實施。

    筆者認為近期政府開始逐漸針對房屋現值及申報地價大幅調漲,釋放出較多的優惠政策,來降低民怨,但仍建議政府不要用太多稅賦制度來增加稅收,近日有新聞報導民國105年稅收創下史上新高,但是民眾期望的是經濟成長率、薪資所得創下新高,希望政府能以此目標,改善國民居住及經濟環境。

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為在經濟不景氣,政府要養民生息,同時要有刺激的經濟政策,且應運用「減稅」措施,而不是不斷地「加稅」,以至於產生民怨。盼蔡總統能在經濟上加把勁,並加強與在野黨合作,全民上下一心,為台灣的未來促成新氣象!

2017年1月12日 星期四

都市更新的獎勵拉高門檻,銀行批將無法順利進行都市更新!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年1月10日工商時報A13版記者朱漢崙所撰「都更獎勵拉高門檻 銀行批路障」的報導,立法院上一會期原本要排入臨時議案的「都更獎勵條例專法」,其中對於容積獎勵門檻拉高至要求100%的住戶同意,對此銀行業者私下指出,任何一件都更案,要求100%住戶同意,這非常困難,倘若這門檻訂下去,該條例再好的獎勵措施,都將因為大多數的申請案都無法滿足法定條件,而形同「虛設」。銀行主管認為,比起要求100%住戶同意,這些獎勵機制反而應該搭配多數決,及採取仲裁機制,避免只要有一個釘子戶,獎勵措施就被「卡」住,到頭來不僅釘子戶可以隨便反對,更會使得獎勵措施無法發揮原本該有之鼓勵都更的效能。

    銀行主管進一步說明,中央政府、雙北市府目前所訂定的都更獎勵措施,絕大部分都要「100%住戶同意」,除了行政院的「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例(草案)」,台北市政府民國102年「台北市都市更新多元改善方案」的「老屋重建」方案、「快速通關」方案,民國及105年都市更新「168」專案,以及新北市政府的「簡易都更」方案,還有「新北市推動防災建築再生暫行自治條例(草案)」等,都得要「100%住戶」的同意,這些都將會造成都更實際推動的阻力。

    筆者認為都市更新如要100%住戶同意,在推廣上確實會有困難,如每件都要百分之百的同意,將會造成無法都市更新的窘境,建議政府應酌減100%同意的比例,並增加都市更新的誘因,才能加快都市更新速度。

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為法律一定要考慮到現實執行的可能性,切勿陳義太高,致脫離現實,而難以執行,既然都市更新如此必要,政府即應訂立可行的法律,並落實執行,這樣的政策才能有效推動並成功!

2017年1月11日 星期三

政府推出地政便利包服務民眾,小心自行辦理出錯風險!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年1月4日聯合報B版記者李青霖所撰「地政便利包省錢 小心出錯風險」的報導,台北市府民國105年5月曾推「地政便利包」,強調「教您省荷包」,還可到府到院服務、預約諮詢,強調依地政便利包就可以DIY完成。不過,這項便利包遭北市地政士公會行文抗議。北市李姓地政士也陳情北市府,直言地政局的便民服務實際是「害民」,他說,以不動產登記來說,並非單純產權過戶登記而已,還有產權過戶時需繳交的稅捐、法律關係。地政局只了解個別承辦業務,並無法為民眾規劃稅務,「這是非常危險的事情」。新竹市地政士公會理事長彭忠義說,近幾年地方基層因便民服務造成疏失被判國賠案例也屢見不鮮。
    交通大學科技法律研究所助理教授張兆恬則表示,便民措施侵害地政士工作權的說法,法律基礎較薄弱,但政府推動便民服務前最好整合相關單位,甚至設單一窗口、專人服務,確保品質也減少糾紛。不過,地政畢竟牽涉甚廣,民眾若要選擇自辦就要充分了解自辦與委託專業代辦有什麼差別?委辦會不會品質更好?自己辦除了省一筆錢,會不會出錯?要承擔風險。

    筆者認為地政登記種類案件繁多,並且過戶移轉登記案件,往往還有土地增值稅、贈與稅及遺產稅申報問題,買賣不動產另有房地合一稅,並非單純用一個地政包就可以讓民眾自行DIY辦理,尤其稅務尚有節稅規劃考量,地政士具有其專業性;建議政府施政重心應放在減少審查時間,降低不動產登記錯誤,這才是真正的便民服務。

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為既然已針對一些行業,設計出「專門職業」的執業資格,地政士是其中之一,政府要鼓勵人民信任專業,「地政士」有生意,專門職業的從業人員才有收入,行業執業水準才能提升!

2017年1月9日 星期一

行政院提出30年危險老屋重建將享容積減稅等優惠!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國105年12月30日自由時報A1版記者李欣芳、曾韋禎、徐義平所撰「30年危險老屋重建 享容積減稅優惠」的報導,為加速危險及老舊建物重建,行政院會拍板《都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例(草案)》,經評估須拆除重建的卅年以上老屋或危險建物,可享容積與建蔽率獎勵,並享兩年房屋稅及地價稅減半優惠,若未出售房屋,可終身享有房屋稅減半優惠,估計近百萬戶適用,行政院盼爭取立法院加開臨時會通過法案。但據房地產業者表示,草案規定要全體土地及合法建物所有權人同意,這個門檻相當高,「釘子戶」問題不解決,法案還是難以推動,另外,容積獎勵僅有 一.四倍,誘因不算大,能否吸引老舊建物業主參與重建,仍有待觀察。

    內政部花敬群次長表示,符合加速重建的房屋,根據該條例草案,未來申請重建不必走冗長的都更審議程序,而是申請建造執照,約兩個月就可完成審核。老舊建物則指屋齡卅年以上經建物性能評估改善不具效益、須拆除重建者,但重建計畫都要取得範圍內全體土地及合法建物所有權人同意。另外,上述草案提供容積與建蔽率獎勵,容積獎勵不得超過建築基地一.三倍的基準容積或是建築基地一.一五倍的原建築容積;在法案通過三年內申請者,可額外享有十%容積獎勵,因此最高獎勵為法定容積一.四倍。不過,有些基地容積較小或做商店使用,建蔽率授權縣市政府酌予放寬,但僅適用住宅區。租稅優惠方面,五年內申請重建的房屋,重建後兩年內可享房屋稅和地價稅減半,若原權利人未出售房屋,可持續享有房屋稅減半優惠直到轉手為止。至於融資問題,「中央都更基金將提供信貸保障,讓比較不容易融資的社區可取得改建資金。

    筆者認為政府為都市更新釋放利多固然是好,但放著原本《都市更新條例》修正案在立法院,遲遲不修法,令人匪夷所思,希冀政府能通盤考量產官學的意見,再來修改《都市更新條例》,而不是又突然提出一新法案,就誤以為能將都市更新問題一勞永逸的解決。

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為台灣目前法律已多如牛毛,疊床架屋,現在又要再立一「特別法」,這並不合乎「法治國」的常態,都市更新及老舊房屋的改建是台灣的重要課程,根本之道是趕緊讓立法院通過《都市更新條例》修正案,並強化公權力,貫徹執法,人民對都更及老舊房屋改建才能重燃熱情,政府加油!

2017年1月3日 星期二

雨遮、屋簷等附屬建物,自民國107年起將不能登記及計價!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國105年12月23日自由時報A1版記者徐義平所撰「雨遮、屋簷 後年起不能登記、計價」的報導,內政部部務會議通過「地籍測量實施規則」部分條文修正案,被質疑只能給鳥站、人無法站立的雨遮、屋簷等灌水「虛坪」,後年起取消登記,杜絕灌水虛坪炒作房價,自民國107年起,被質疑只能給鳥站、人無法站立的雨遮、屋簷等灌水「虛坪」,將全面取消登記,讓投機者無法以虛坪計入實際使用坪數、灌水炒作房價。。

    內政部地政司施明賜副司長表示,就算早自民國100年五月「預售屋定型化契約」上路後,規定雨遮及屋簷可登記為附屬建物、但不計價;卻因規定僅適用於預售建案,造成部分投機客趁機鑽漏洞,在交屋後將已登記面積雨遮及屋簷坪數自行計價,灌入總價後出售,造成炒作現象,才會研擬全面不能登記,藉此杜絕灌水虛坪、炒作房價的惡習。另外,地下室連續壁登記部分,過去是牆壁厚度從外緣開始登記起共有設施,改為以竣工平面圖所載面積範圍的牆壁中心點開始登記;主因是連續壁為支撐整棟大樓基礎,後續實際面積如何難以認定,加上無法提供民眾實際使用,也有灌水虛坪疑慮,此次一併納入檢討。

    不動產開發商聯合會于俊明秘書長認為,過去是因房地產買賣採總面積觀念,才將「雨遮」及「屋簷」混在一起,但隨著「預售屋定型化契約」上路後,已有所區隔;而內政部新措施恐造成舊屋「可登記、可計價」,二○一一年五月後的預售案成屋「可登記、不計價」,後年取得建照的新案卻「不登記、不計價」,恐造成民眾認知出現混淆。

    筆者認為由於市場上會出現三種不同房地,在不動產市場流通,因此民眾一定要緊捉住「能不能出售」為重點,至於「能不能登記」反而在其次,也因此建議民眾如真有不了解處,可以於交易前詢問地政士或專業的律師,以確保自身權益。

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為台灣的法令近年修改的太頻繁了,不論是「稅務」或「登記」,甚至交易的法律規範,民眾一定要事先請教專家,才不會吃虧,也不會招來糾紛!

行政院金管會挺都市更新,打算放寬《銀行法》對銀行的放款限制!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國105年12月30日自由時報A6版記者王孟倫所撰「金管會挺都更 擬排除銀行放款限制」的報導,為協助推動都市更新政策,金管會宣布兩項政策,建議修訂《都市更新條例》,讓銀行辦理都更可排除不動產授信不得超過存款三十%的限制;且銀行老舊行舍投入重建都更,自用比率從原本五十%改為二十%以上即可,以提高都更誘因。事實上,民進黨立委江永昌等人已提案修正《都市更新條例》,除了排除《銀行法》有關不動產授信不得超過存款三十%的限制,並提出貸款年限不受三十年限制。另外,內政部也將提出修正草案,將送行政院核定再交付立法院審議,預計最快下會期可望三讀通過。

    另外,對於銀行以「老舊不動產」參與都更,現行《銀行法》及相關辦法規定,銀行原有不動產就地重建取得新不動產,須有五十%以上為自用;不過,實務上,銀行老舊不動產參與都更,因容積獎勵措施,取回的新不動產往往無法符合自用比率規定。因此,金管會決定放寬規定,銀行以原有不動產參與都更重建取得之新不動產,自用比率從五十%降至二十%以上,且不得低於原自用面積,藉以提高銀行參與都更的誘因。
  
    筆者認為政府大幅放寬都市更新的放款限制,有助於民眾自辦都市更新,但除了融資放款外,政府應仍有許多配套措施,例如租稅優惠、容積獎勵等,這樣會有越來越多民眾同意參加都市更新,而不是像現在台灣都市更新,幾乎已停滯。

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為都市更新是台灣都會區一定要走的一條路,《都市更新條例》修正案立法院應列為優先法案,趕緊通過,這樣才能讓民眾及業者相信政府的決心;至於金管會的新措施也是不錯的。在此要提醒蔡總統,人民要的是「安居樂業」,「經濟」政策多一點,「政治」少一點,人民生活才會改善,總統的民調才會回升,蔡總統加油!