2017年2月24日 星期五

台北市內湖科學園區內的夾層違建戶,北市府將輔導到合法為止!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年2月18日聯合報B2版莊琇閔、翁浩然記者所撰「內科夾層違建戶 柯文哲:輔導到合法」的報導,台北市政府於民國105年9月通過《內湖科技園區夾層違建執行計畫》,採「輔導補照、疏導排拆」,但民國106年7月1日強制拆除大限將至,仍有136案違建未改善,對此北市府首度放寬違建戶繳納容積代金,就地合法。但因每案金額初估約新台幣千萬以上,若所有人不願出錢購買「容積」,仍難逃強制拆除。台北市建管處發言人洪德豪表示,這是北市第一個用購買容積代金解決夾層屋違建的案例,但除台北市內科地區的列管案件外,其他地區不適用。目前內科夾層違建136案,有101案還可再移入容積,所有人只要願意購買容積代金,並在民國106年4月20日前申請建照及使照的變更,即可望合法;但若夾層增建部分超過未使用完的容積,超過部分仍須面臨拆除的命運。

    由於這是北市第一個用購買容積代金解決夾層屋違建的案例,洪德豪表示,因台北市內科早期作為工業廠房使用,建物挑高到5、6米,但一般零星的住宅並非同樣情況,且若不屬於容積可移入地區,也無法適用。台北市長柯文哲上任後,曾大動作要拆226件3個隔間以上的違建,宣誓拆違建決心,面對內科夾層違建,外界質疑,北市府政策轉彎,讓違建就地合法?柯市長表示,「該拆就拆,輔導到合法為止」,業者在民國106年4月1日前與市府聯繫、自行處理者,都可通融至同年7月1日,之後就依法辦理強制拆除,違建不可能再放任不管,也不會就地合法化。

    筆者認為台北市政府同意透過買容積代金換取違章夾層面積就地合法,讓人感到匪夷所思,另外,此項政策也只針對內湖區的違建,對其他地區夾層仍屬違建也有違公平性,所以此一政策其實並不妥適,北市府應審慎評估。

2017年2月19日 星期日

華南銀行挺政策,要增加20件都市更新案!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年2月15日工商時報A13版記者孫彬訓所撰「華銀挺政策 要增20件都更案」的報導,華南金控吳當傑董事長表示,華南金民國106年全力響應政府三大政策,包含加強五+2新創產業放款與投資、在新南向目標的國家設立更多據點及增加授信,並且辦理都市更新業務,其中都更案更以新增至少20件為目標,力拚都更進入前三名。其中華南銀行預計,民國106年至少有1~2個成功案例,像是華南金位於土城頂埔工業區的土地都更、興建新資訊大樓,有機會在近期取得建照,將以業務風險零中斷為目標,未來華銀新資訊大樓樓層數為地上12層、 地下3層,總面積5,652.37坪。

    至於五+2新創產業,吳當傑董事長表示,目標是今年至少成長新台幣100億元。「新南向政策」的融資則以新台幣90~100億元為目標,此外也將加速於菲律賓馬尼拉分行,預計第民國106年2季成立,以擴大在新南向國家的授信服務,同時也積極於緬甸設立仰光代表人辦事處。另外,華銀將全力強化法治與風險的銀行基本功,健全內部稽核、法令遵循相關機制運作,以穩健體質贏得長期發展,規劃成立「海外查核專案小組」,並制定「查核海外分支機構工作要點」,以確保華銀內部稽核查核海外分支機構的品質,並督促海外分支機構檢查意見的改善及持續維持內部控制作業的有效性。華銀也將另外建置「稽核資料庫暨稽核抽樣系統」,提升整體內部稽核的查核效率及品質。

    筆者認為金融業願意一起參與推動都市更新,有利於國內都市更新的速度,但仍需要政府儘速將《都市更新條例》加緊修正通過,免得許多願意參與都市更新的民眾或建商裹足不前,使得金融業參與都更效果大打折扣!

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為華南銀行表態支持「都市更新」,並不是我國都市更新成功的保證;目前台灣的都市更新最要的是政府態度;如果政府有新作為,趕緊讓立法院三讀通過《都市更新條例》修正案,並進一步中央、地方機關強化「公權力」,使都更實施者、參與者都有信心,這樣一來「都更」一定可以成功推動,其也同時帶來增加內需,活絡經濟,並且可以變化都市面貌,確保人民居住安全!

2017年2月16日 星期四

企業集團陸續進入宜蘭,宜蘭飯店再掀戰火!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年2月13日工商時報A11版記者姚舜所撰「企業集團搶進 宜蘭飯店再掀戰火 5家上半年陸續加入戰局」的報導,繼煙波飯店集團民國105年搶進宜蘭開出煙波飯店蘇澳館,以及老爺酒店集團旗下老爺行旅進駐宜蘭傳藝中心之後,宜蘭悅川酒店、力麗觀光旗下力麗威斯汀酒店、麒麟太子飯店礁溪館、寒舍餐旅集團旗下寒舍寒沐酒店、加盟雲朗觀光旗下的礁溪兆品酒店等5家,預計將在民國106年上半開始營運。同時,遠東集團在礁溪及力麗觀光集團與昇恆晶集集團在宜蘭烏石港,自然美集團在冬山河亦都有投資與建飯店的計畫進行中。新飯店加入市場營運,老飯店全力鞏固市場,再掀宜蘭觀光飯店市場大戰。

    雪山隧道通車,宜蘭成為「大台北後花園」,並帶動企業集團搶進宜蘭投資興建旅館熱潮,由於競爭激烈,新飯店如何拓客源?飯店怎麼應戰?都是市場關注焦點。民國105年宜蘭五星飯店中客房平均產值唯一成長的蘭城晶英酒店,將持續深化親子家庭度假體驗,以口碑形銷鞏固市占,蘭城晶英總經理蔣大雄表示,愈來愈多香港與日本親子家庭客利用連假到蘭城晶英度假,未來飯店將深耕此兩大海外市場。另外,蘭城晶英著名的櫻桃烤鴨也將持續作出更多的口味變化,提供我國與國外旅客新味覺體驗。

    筆者認為政府可以努力未將宜蘭打造成觀光休閒的城市,宜蘭在地不僅有溫泉的優勢,更有鄉村田園般的景觀,尤其政府目前正當努力爭取國際光觀市場,應多加整合各地方資源,並加以行銷,增加觀光人數,以降低陸客不來的衝擊。

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為台灣目前的飯店業正面臨巨大的競爭壓力,業者要存活一定要創新,開拓客源,做好服務,贏得「數位口碑」,才能立足!

2017年2月13日 星期一

地方政府針對自用地價稅清查將針對自用宅出租不適用優惠的案件!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年2月3日經濟日報A14版記者劉懿慧所撰「地價稅清查 盯自用宅出租」的報導,各縣市政府已陸續展開地價稅清查作業,原核准按自用住宅用地優惠稅率課徵的土地,若經查獲有出租或供營業使用,除補徵差額地價稅外,可處短匿稅額三倍以下罰鍰。地價稅清查範圍是以自用住宅用地、工業用地、公共設施保留地、非供公共通行道路使用的免稅土地、公共設施保留地、有出租收益的國有土地及農業用地為主要查核對象,並將篩選面積大、變動性高者為清查重點範圍。

    嘉義縣財政稅務局表示,2017年將針對適用自用住宅用地稅率課徵地價稅的土地列為清查重點,除了運用營業稅籍、租賃所得資料及各項租金補助資料,查核房屋有無出租及供營業使用的情形外,也運用戶籍資料,全面清查自用住宅戶籍設籍情形是否符合條件。若土地所有權人或配偶、已成年的直系親屬全戶遷出,無人設籍,就不得再享有優惠稅率課徵地價稅。另外,民眾申請政府機關租金補貼、具有租賃公證書、私人之間簽訂租賃契約、公司行號申報租賃支出開立扣繳憑單,都屬於將土地改作出租用途行為,也不適用優惠稅率。該局提醒,土地如不符合減稅規定,稅務局將會發函給該筆土地的所有權人,因此民眾的姓名、通訊住址等聯繫資料若有更動,也應主動向各分局申請變更,才不會讓相關文書延誤送達。

    筆者認為民眾如有遷出戶籍或變更成出租及營業使用,記得要變更成一般地價稅;否則稅捐稽徵處除追繳「本稅」外,並可以罰漏繳稅額3倍以下「罰鍰」,所以民眾切勿因小失大,致得不償失。

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為近幾年來中央或地方政府對於不動產交易或持有相關稅務著力很深,查稅很嚴,近日地方政府依然瞄準「地價稅」,針對土地使用情形進行清查,民眾必須,遇上不了解處,則宜請教律師、會計師或地政士,俾保自身的「賦稅人權」。

三商銀挺政府的都市更新政策,將老舊行舍自地改建!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年2月3日經濟日報A13版記者郭幸宜所撰「三商銀挺都更 將自地改建」的報導,華南都更計畫有新進展。華南金董事長吳當傑表示,華南金預計3月取得子公司新北市土城區建築執照,進行自有土地都更,希望帶頭示範,力挺都更政策,目標成為公股行庫都更融資前三大行庫。據了解,華南金計畫都更的土地,是位於新北市土城區,鄰近鴻海集團的土地,該土地是由華南金集團子公司所持有,結合當居民自有土地,民國105年底已完成土地整合與相關流程,估計3月就能拿到建築執照。

   第一銀行總經理周伯蕉也表示,一銀在2005年就積極投入都更,銀行也將部分老舊行舍重建、自有土地興建計畫,列為年度重點工作,將配合政府都更政策,快馬加鞭推動都更。周伯蕉總經理指出,銀行投入都更面臨最大問題在於法規與整合不易,例如,一銀北投分行與行舍後分的土地,就卡在該筆土地是一銀與台北市政府共同持有,加上與附近店家整合尚未取得共識,讓部分都更案一直拖延。彰化銀行則預定將五個屋齡較高自有行舍拆除重建,包括位於台北市延平北路北門分行、天津街宿舍以及位於重慶南路的台北分行,都是列入拆除重建的名單。

    筆者認為很多公股銀行的行舍或員工宿舍的確已過於老舊,如果透過「都市更新」將其更新成新商業大樓或新式建築物,不僅可以帶給民眾更舒適寬廣的服務空間,也讓都市面貌有煥然一新的感覺,期盼公股銀行能成為都更的領頭羊,為台灣的都市更新注入活水。

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為台灣地處地震帶,台灣的許多房子均已老舊,市容也呈現零亂老舊,為了保障人民「居住權」及改善都市容貌,都市更新務必加速推動,現在「三商銀」能帶頭參與,對於都更政策必有助益;不過更迫切的在立法院之《都市更新條例》修正案,應趕緊通過修法,使都更的推動更有依靠!

2017年2月9日 星期四

老舊建築變身為文創景點,開創地方特色新商機!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年1月31日聯合報 A8版記者徐子晴所撰「舊建築轉身景點 復古味誘文青」的報導,台灣近年吹起一股文創風,不少具有復古情懷的景點吸引不少文青駐足。台中市近年最夯的文創景點,當數從省政府員工宿舍改建成文創基地的「審計新村」,眷村建築搖身一變,成為文創產業的新興基地。在基隆和瑞芳交界、號稱「全台最美車站」的台鐵八斗子站,兼具頹廢和孤寂美感、復古和創新的味道,也變成近期遊客必玩的熱門景點。

    「審計新村」坐落於台中市西區,擁有40年歷史的白牆紅瓦建築,充滿濃濃懷舊風。台中市政府勞工局說,「審計新村」每天上午11時至下午5時開放,周一則公休,春節期間照常開放;推薦民眾可自行開車或搭公車到審計新村逛市集,看星空電影院,還可順道前往周遭的綠園道、草悟道、范特喜、大墩文化中心美術館來一趟文化巡禮。此外,台灣北部最受矚目的景點,當數12月底剛開通,有「北台灣多良」、「全台灣最美車站」美稱的八斗子車站,可遠眺太平洋濱海及九份美景,海天一色及依山傍海的景色,被譽為有如明信片般的畫面,吸引不少旅客前往「朝聖」。

    筆者認為政府大力推動文化創意產業,不僅帶動地方經濟開創商機外,也能保留台灣舊式建築及自然景觀,是很好的結合方式,希望政府能多加運用更多創意,讓台灣的文創推向世界,增加觀光效益,提升經濟發展。

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為台灣應該加強觀光業的發展,運用「文創」、「科技」、「美食」、「宗教」、「有特色的建築」,並將之有效整合,使外國觀光客願意駐足遊玩,必有助於台灣經濟的提升!

台灣房地產景氣不佳,2016年中資購買在台房地產竟拉尾盤!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年1月29日自由時報A10版記者徐義平所撰「中客來台銳減 去年置產竟拉尾盤」的報導,中客來台觀光持續衰退,反觀中資來台購屋卻在二  ○一六年第四季上演拉尾盤行情,單一季購屋件數達二十五件,為全年單季新高,更是自二○○二年開放以來,單一季度購屋件數第三高的紀錄,僅次於二○一五年第三、四季中資建案「萬通台北二○一一」交屋潮的時間點。根據內政部地政司發布最新資訊,二○一六年第四季中資合計購屋金額逾新台幣四.一一億元,平均單件購屋總價約新台幣一六四六萬元,該季中資購屋區域分別為高雄市七件,新北市、台中市各五件,台北市、台南市各三件,彰化縣、花蓮縣各一件。

    根據地政司統計,開放中資來台購置不動產已超過十四個年頭,目前中資來台累計取得土地面積約一.二五九二公頃(約三八○九.八坪)、建物累積取得為三四二件,都還不及一年的管制上限。更遑論長期總量管制土地一三○○公頃、建物兩萬戶,土地更僅占○.○九%,連千分之一都不到,建物占長期總量管制約不到二%。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析,從這些數字來看,中資來台購買房地產也僅於話題而已,甚至根本還沒有熱過。東森房屋研究中心副理于靜芳表示,由於中資購屋受限「五四三條款」,導致近年中資來台購屋在官方呈現數字並不高,但以中資背景卻透過轉道第三地外資名義來台投資或買房時有所聞;不過,隨著中客明顯遽減,加上國內房市景氣不佳,也連帶影響中資購屋意願降低。

    筆者認為中資來台購買不動產限制過多,大部分都透過境外公司來購置台灣不動產,所以管制的數據未必為真實情況,現在台灣的房地產景氣不佳,政府應當多提出利多來刺激房市,也能帶動台灣經濟。

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為台灣的不動產不必對中國大陸有太多的顧忌,因為金錢投資不動產一定是往比較有效益的地區投資,目前台灣的不動產投資獲利並不容易,台灣目前的不動產稅制也不合理,盼政府能好好地全盤檢討調整,這樣才會有益於台灣的經濟發展!