2017年6月27日 星期二

民國106年度贈與跨《遺產及贈與稅法》新舊制時,可再扣除三項目後,計算贈與稅額!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年6月19日經濟日報A17版林潔玲記者所撰「贈與稅跨新舊制 可扣三項目」的報導,遺贈稅自民國106年5月12日起適用新累進稅率,實施至今已滿一個多月,觀察遺贈稅申報情形,其中贈與稅已有適用新稅率案件。財政部國稅局表示,民眾申報贈與稅須留意,民國106年申報可能跨新舊制稅率,計算應納稅額,可減除三項目,包括「累進差額」、「新舊制差額調整金額」及過去「已納稅款」。贈與稅的應納稅額,是按贈與人「同一年內」贈與總額,減除免稅額及各項扣除額後的課稅贈與淨額,乘以規定稅率減去累進差額,計算全年應納贈與稅額。同時,民眾別忘須再減除同一年內以前各次應納贈與稅額及可扣抵稅額及新舊制差額調整後,為最後的應納贈與稅額。

    舉例來說,贈與人老李於2017年3月10日贈與兒子小李現金新台幣(下同)3,000萬元,減除免稅額220萬元後,贈與淨額為2,780萬元,2017年3月底申報及繳清應納贈與稅額為278萬元。但老李又於同年6月1日贈與小李現金1,000萬元,則本次應納贈與稅額需加入同年度贈與金額3,000萬元,等於本年度的贈與總額為4,000萬元,減除免稅額220萬,再乘以該級距的稅率15%為567萬元。但重要的是,還要減除「累進差額」125萬元、且「新舊制差額調整金額」14萬元,也就是舊制的淨額2,780萬減2500萬乘以稅率5%的部分,以及3月底「已申報繳納」的278萬元,因此最終的稅額為150萬元。

    筆者認為於民國106年同年度贈與,可以多加留意新舊制計算贈與稅方式的不同,因又涉及新舊制累進差額、差額調整金額及已納稅額減除,所以民眾如遇到民國106年度跨新舊制的贈與時,建議先詢問專家所需繳納多少稅額,再做贈與規劃的評估。

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為「贈與稅」非僅有跨年度的節稅問題,而在新制實施之後,贈與的運用已不同於往昔,要運用時,一定要事先評估,才不會得不償失!

2017年6月23日 星期五

被繼承人如有領取「抵價地」的權利時,繼承人務必納入遺產申報遺產稅!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年6月13日聯合報A16版劉懿慧記者所撰「被繼承人土地生前若經徵收 抵價地權利 須列遺產總額課稅」的報導,被繼承人死亡後,其生前若有未領取的抵價地權利,國稅局提醒,繼承人除要領回抵價地外,也需跟國稅局申報,列入遺產進行課稅。財政部台北國稅局表示,被繼承人生前土地經政府辦理徵收或區段徵收,而至死亡時尚有未領取的徵收補償地價、法院的徵收款提存金,或應領的抵價地權利,其性質屬《遺產及贈與稅法》第4條第1項所稱財產,應依同法第1條規定,申報及課徵遺產稅。

    該局說明,被繼承人死亡時遺有的財產,均應依法辦理遺產稅申報,而所謂「財產」,依《遺產及贈與稅法》第4條第1項規定,是指動產、不動產及其他一切有財產價值的權利。因此,若是被繼承人遺留未領的徵收補償地價、法院徵收款的提存金及應領之抵價地的權利等,均屬被繼承人財產,應列入被繼承人遺產申報遺產稅。該局提醒,申報遺產稅時,應注意被繼承人財產變動情形,被繼承人土地如有生前經徵收或區段徵收,若是死亡時經徵收的土地,已經不在被繼承人名下,就可免列入遺產申報。

    筆者認為如被繼承人遺產較為複雜或不知道該如何申報時,一定要詢問地政士、會計師或專業的律師,如未能核實申報除不了辦理繼承程序外,也將會遭致國稅局罰鍰,請民眾務必多加留意。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為領取「抵價地」的權利,具有「財產」價值,被繼承人有此權利而未領取「抵價地」,卻死亡時,即屬於被繼承人的「遺產」,繼承人依法應納入「遺產」,進行遺產稅的申報,俾符合稅法規定!

台北市政府將針對市區8米以下道路做整頓!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年6月20日聯合報B2版蘇秀慧記者所撰「5年20億元 北市8米以下道路整頓」的報導,北市府規畫5年、新台幣20億元「鄰里道路躍升計畫」,整頓8米以下道路,預計下半年從12行政區各挑1條為示範點,包括馬路重鋪、重整停車格、纜線地下化等工程。台北市市長柯文哲已下令,只許成功、不許失敗。新台幣20億元預算怎麼來?北市新工處表示,針對8米以下道路維護,過去每年皆固定編列台幣3.2億元預算,希望從民國107年起,預算從台幣3.2億提高成台幣4億,而非額外編列台幣20億元。

    為讓8米以下道路修繕一次到位,北市府推出5年、新台幣20億元的鄰里道路躍升計畫。柯文哲市長認為本計畫為工務局、交通局、民政局跨局處合作的重點案例,「只許成功、不許失敗」。另外,被柯文哲市長視為重點政策的「鄰里交通環境改善計畫」,希望建立安全行人通行環境,更喊出民國109年底前,全市456里須完成;但截至民國106年6月13日止,全市僅51個里完成、達成率卻僅1成,推動過程數度令柯文哲市長很不滿意。

    筆者認為台北市政府過去將騎樓整平對用路人幫助甚大,如今北市府願意再針對8米巷道做整頓,對於過去違法占用,停車格規劃不當的相關情事能有所改善,勢必可以讓交通更為順暢。

    永然聯合法律事務所李永然律師則認為台北市是台灣的首善之區,提升市容觀瞻非常重要,如能加以整頓,必可減少藏汙納垢,自有助於市容觀瞻的改善,台北加油!

2017年6月21日 星期三

對合宜住宅之房地合一課稅採放寬認定!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年6月15日工商時報A17版劉懿慧記者所撰「房地合一課稅 合宜宅認定放寬」的報導,房地合一新制2015年上路,只要房地在2016年1月1日以後取得,或在2014年1月1日的次日後取得、且持有期間在2年以內者,就符合新制課稅範圍,取得房地的認定時點以「完成所有權移轉登記日」為準。而在舊制下,土地是按公告土地現值所計算的土地漲價總數額課徵土增稅,不納入所得稅,僅就房屋部分計算財產交易所得課稅。但有部分建商反應,移轉土地的前置作業多,常導致土地取得時點會落入新制課稅範圍內,因此財政部發布解釋令,若是配合政府興建合宜住宅或與國營事業合建分屋,則土地認定時點可追溯到契約簽訂日,建商就可以省下17%營所稅。

    財政部因此日前發布解釋令,建設公司如配合政府政策建設合宜住宅,或與國營事業簽訂合建分屋附買回契約,可以契約簽訂日為土地取得日,若非為房地合一課稅範圍,則土地交易就免課17%所得稅,財政部南區國稅局表示,過去建設公司為配合政府政策興建合宜住宅,或與國營事業合建分屋,建設公司從政府取得的土地及房屋,除了約定的戶數外,都應依政府規定時程、價格、承購戶條件銷售,之後完成房屋興建及繳清買賣價金等合約要件後,才能移轉土地。該解釋令不但讓林口A7的合宜住宅能夠省下17%所得稅外,台糖土地合建分戶的稅負也可全免,初估台南市仁德區奇美博物館附近的三批建案,就有約新台幣3億元獲利,直接省下新台幣5,100萬所得稅。

    筆者認為財政部該解釋的確幫助興建「合宜住宅」或與國營事業合建分屋的建商,畢竟建商是為了國家政策而興建房屋,因此適用舊制來節省相關的稅負,更可以增加參與相關建設的誘因,以利土地利用及發展!

2017年6月19日 星期一

台北市政府擬定《台北市特色生活商圈發展辦法》!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年6月15日中國時報A13版柯伶穎記者所撰「商圈發展辦法 須納入住戶代表」的報導,台北市住商混合普遍,師大及五分埔等商圈部分店家都曾引發民怨,被檢舉違反《都市計畫法》違規經營,要求商家退出住宅區,北市商業處訂定《台北市特色生活商圈發展辦法》,商圈委員會將由商圈內店家及住戶代表共同參與,建立雙方的溝通平台,以兼顧生活品質及商業發展。台北市商業處蔡立韋科長表示,為讓各區商圈多元發展,結合在地生活、推動商圈自律,在兼顧生活品質及商業發展下,訂定《台北市特色生活商圈發展辦法》,希望建立商圈店家及居民的溝通平台,凝聚地方共同參與公共事務共識,以型塑各商圈特色。現有許多商圈發展協會是依社會局主管的人民團體法設立,在新的辦法上路後仍是合法存在,商業處訂定該辦法,是為了鼓勵商圈店家與住戶另外共同組織委員會,並訂出自律公約,讓住商的關係更和諧,也沒有強制性。

    《台北市特色生活商圈發展辦法》在公布草案2周後,將經台北市法務局審議通過,提報「台北市市政會議」通過後將正式公告實施。「商圈委員會」將由商圈內店家及住戶代表共同參與,擬定商圈自律公約,如商圈與住戶共榮發展經評鑑績優,將作為商業處表揚或作為獎補助的參考;但東門永康商圈發展協會理事長劉鴻翔認為,店家畢竟有盈虧,雖然願意尊重在地居民意見,但經營商圈發展和社區營造是不同的事,住戶仍不適合參與商圈事務。因此協會目前沒有意願依該辦法再申請委員會,目前該商圈會員已有138家,可以合作的對象很多,不一定要有商業處的補助。
   
    筆者認為商圈與社區發展應彼此和諧發展,藉由商店發展帶來人潮,進而提高房價及商圈的便利性,而店家也應評估使用分區的使用方式,以避免造成住戶困擾。從台北市師大夜市到新北市樂華夜市,都曾發生住戶抗爭事件,未來希望能藉由此一商圈發展辦法創造雙贏。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為有特色的商圈可以帶動旅遊及經濟活動,台北市為台灣的首善之區,近年來因經濟不景氣,已使人民生活品質倒退,台北市政府能有此一做為,希望能成功帶動「商圈」的活絡!

出售自用住宅用地,善用「一生一次」或「一生一屋」節省土地增值稅!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年6月7日經濟日報A15版蘇秀慧記者所撰「賣自住宅 善用一生一次節稅」的報導,民眾在出售自用住宅時,常為了要選用「一生一次」的土增稅10%優惠稅率,還是「一生一屋」的土增稅優惠稅率10%,困擾不已。最近有民眾詢問基隆市稅務局,想出售自用住宅,主張先用「一生一屋」的優惠稅率課徵土地增值稅,保留「一生一次」的優惠稅率權利,留待將來再使用。稅務官員表示,「一生一次」、「一生一屋」的土增稅優惠稅率雖然都是10%,但法定要件不同。首先,「一生一屋」優惠稅率適用前提是,已使用過「一生一次」的自用住宅用地優惠稅率。其次,「一生一屋」無次數限制,只要符合一生一屋的各項要件,都可以申請適用,不過,土地所有權人、配偶及未成年子女,只能擁有該一戶自用住宅。

   再者,「一生一次」一生限用一次,但不限屋數,只要符合法定要件,可多戶同時申請適用,可以在同一天簽訂買賣契約、同一天到稅捐處申報土地增值稅。第四,「一生一次」、「一生一屋」的法定要件也不同,例如「一生一次」的土地面積限制都市未超過3公畝、非都市未超過7公畝,「一生一屋」則是都市未超過1.5公畝、非都市未超過3.5公畝,等於是面積減半。在此前提下,稅務官員表示,不論是擁有一屋或者多屋者,在出售自用住宅時,一定要優先選用「一生一次」土增稅10%優惠稅率。

    筆者認為要符合「一生一次」或「一生一屋」自用增值稅的要件不盡相同,並且法定要件眾多,缺一不可,因此民眾要申請自用土地增值稅時,建議可以先詢問專業地政士是否符合自用優惠要件,以避免喪失稅率上優惠的機會。

    永然聯合法律事務所李永然律師則認為因為台灣的不動產稅負越來越重,如果能享有優惠,則可節省支出,民眾務必注意其「優惠」的法定要件,才可確保權益!

2017年6月15日 星期四

「地政三法」將再翻修,推動實價登錄零時差!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年6月11日自由時報A2版徐義平記者所撰「地政三法再翻修 推動實價零時差」的報導,為實價登錄量身打造的「地政三法」上路已超過五年,近期內政部研擬提出新改革,修正內容包括買賣房地產移轉登記時要一併進行「實價登錄」、預售屋買賣簽約成立後三十天內必須實價登錄以及針對價格、面積登錄不實者加重罰鍰等三大方向進行,另申報權利人由地政士或代書改為買賣雙方;目前全案已送至內政部法規會,預計將於民國106年底前要報行政院,拚自民國107年起上路。

    內政部地政司施明賜副司長表示,現行實價登錄規定是移轉後三十日內要申報,一來部分民眾會忘了申報而遭到罰鍰,二來是無法即時反映市況,因此近兩年與地政士公會達成共識,朝向移轉登記時併同實價登錄,不但避免忘了申報而遭罰,更可縮短三十天的作業時間,更能即時反映房市現況。對於地政三法大幅朝向透明化邁進,政治大學特聘教授張金鶚指出,對於修法進度樂觀其成,尤其是預售屋必須等建商與代銷契約終止才需實價登錄最令人詬病,若修法過程能夠不打折,將對建商造成相當壓力。建商擔憂,目前房市處於盤整階段,預售屋的成交價格最能顯示建商對於未來房市景氣態度,加上縮短登錄時間,可以即時更新最新市況,預期實價登錄「助跌」效果將更明顯,但反之也會助漲。

    筆者認為內政部針對不動產實價登錄的時間落差性做調整,更可以讓價格資訊更為透明,更能屏除過去成交資訊不夠透明之詬病,未來消費者針對價格能有效的掌握,可以減少資訊不對稱及降低不肖業者隱瞞價格資訊的風險,對不動產買賣雙方更有保障。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為近年來政府在不動產交易制度及相關稅負做了很多的修正,已令許多業者難以招架,現在的房市交易冷淡,這方面的制度可以稍緩,政府應努力拚經濟,讓經濟活絡,這才是當務之急,否則「一例一休」已令百業蕭條,未來恐令人堪憂!