永遠自然 ─ 李永然律師部落格

  2024年4月16日晚間，李永然律師受邀出席好友林清汶教授舉辦餐宴，大家利用餐敍聯誼，並聊到當前的房地產政策，深覺獲益良多，隨後一起合照留念。

  房屋買賣是人生中的一件大事，涉及的金額龐大，因此在交易過程中必須謹慎小心。近年來，出現了一種「AB約」的現象，即買賣雙方簽訂兩份不同價格的買賣合約，一份是真實的交易價格，另一份是虛假的價格，用於向銀行貸款或炒作房價。 AB約的定義與風險： AB約是指在房屋買賣過程中，買賣雙方簽訂兩份不同價格的買賣合約，一份是真實的交易價格，另一份是虛假的價格。虛假價格的合約通常用於向銀行貸款或炒作房價。 AB約的風險主要體現在以下幾個方面： 違反法律法規，可能面臨行政處罰或刑事責任。 虛報成交價格，可能影響實價登錄，擾亂市場秩序。 買方可能承擔更高的貸款風險，甚至導致財產損失。 如何防範AB約： 在簽訂買賣合約之前，仔細閱讀合約內容，確認合約價格與實際交易價格一致。 通過正規渠道查詢房屋產權信息，核實房屋交易的真實情況。 向具有資質的律師或房地產經紀人諮詢，尋求專業意見。 結語： 房屋買賣AB約是一種違法行為，不僅存在法律風險，也可能損害交易雙方的利益。因此，在房屋買賣過程中，應當提高警惕，防範AB約。 永然法律基金會YouTube頻道： https://www.youtube.com/@lawleeorg 永然法律基金會FB粉絲專頁： https://www.facebook.com/profile.php?id=100090156332808 .................................... ​ 合建‧預售法律實務 ​​​​​​​ 作者：李永然、鄭惠秋合著 書號：1A39-6 定價：400元 　　投入不動產開發業務，不能沒有縝密的運籌帷幄。合建，是建商撙節土地成本的重要手段，但相對的，合建往往存在許多錯綜複雜的問題，包括土地的取得方式、合建契約的性質、各種不同合建型式的稅務規劃、房地合一稅規劃實務……。推案當中，建商亦常採取「預售」以靈活資金的調度，然而預售房屋買賣的糾紛，卻又常常居高不下。站在龍頭產業激越的浪頭上，專家教您從法律、地政、稅務的角度切入，從容備戰，贏得漂亮的一擊！

理事長的話 臺北企業經理協進會自民國 83 年間成立迄今已長達 30 年，是一個歷史悠久的民間社團，組織成員人才濟濟，在社會中也有著一定的知名度。從我接任臺北企業經理協進會第十屆理事長以來，迄今已過了兩年多，我的任期也即將於半年多後屆滿，回顧擔任理事長這一段期間，透過會務的拓展與執行，對我而言，有著許多學習與成長的機會。 首先，本會除了長期接受大陸委員會的委託，進行「大陸臺商張老師服務計畫」，提供大陸臺商於兩岸經貿法令的諮詢與協助，嘉惠臺商之外；也於每個月舉行的「臺商張老師」月例會中，邀請專家學者進行特定議題的分享，增進專業新知；再加上每個月「臺商張老師月刊」的發行，還有陸委會一些專書的委託計畫等等，對於本會的會務而言，也相當不容易。 其次，本會還獲得上海商業儲蓄銀行文教基金會的付託，每個月舉辦一場有關企業管理方面的「企業經理精進讀書會」，自我接任理事長以來，每一場讀書會都親自到場參與，從其中我個人也獲益良多，因為在擔任「引言人」的同時，自己必須要對各場讀書會的圖書有所涉略，加上聆聽「導讀人」、「與談人」精闢的導讀及與談內容，更能加深對該書籍的印象，並拓展視野。這些活動的進行，都讓我能夠透過參與而有所成長。本會自去年 10 月開始又同時受上海商業儲蓄銀行文教基金會委託辦理「與企業家有約」活動，對於本會而言，更感到榮幸，且讓會員也獲益良多。 我為了讓會務能更加活躍，並讓會員能夠有更多參與的機會，因此，本會成立了各個「委員會」，加上最近新成立的「ESG 委員會」，已有七個。非常感謝王恩國教授允諾擔任 ESG 委員會主任委員、林呈欣教授也同意擔任副主任委員，本會的理事周志杰教授，也願意擔任 ESG 委員會的委員，一起推展 ESG 委員會的活動。 自我接任理事長以來，本會的會務在張世泰秘書長及兩位專任的秘書協助之下，會務一直有條不紊的運作，但由於本會委員會數量已增加至七個委員會，因此為了讓張世泰秘書長能夠增加得力的助手，所以我特地央請賴國欽大律師來擔任本會的副秘書長，共同為本會的會務發展而努力，讓本會的整個組織架構與分工，更為明確清晰。 當然一個會的發展，最重要的就是理監事會的運作及「會員」的支持及參與，目前我們的會員人數已經成長至 147 人，新成員不斷的加入，讓本會的發展生氣勃勃，最近林森福副理事長又捐款新台幣伍萬元，我相信在本會歷任名譽理事長卓越的指導、理監事會的支持

預售屋換約新規定 2023年7月1日起，平均地權條例修正案正式上路，其中針對預售屋換約行為做出限制，希望抑制炒作、打擊囤房。 根據新規定，預售屋買受人自簽約日起1年內，不得轉售；逾1年但未取得使用執照前，則需取得主管機關核准才能轉售。違反規定者，將處以新臺幣50萬元以上300萬元以下罰鍰。 六大例外情況 考量到買受人可能因故無法繼續持有預售屋，新規定也列出六大例外情況，可申請核准轉售： 買受人非自願性離職，且超過6個月以上無就業。 本人或家庭成員患重大傷病或特定病症，需6個月以上全日照顧。 本人或家庭成員房屋因災害毀損而不堪居住。 本人或家庭成員發生意外事故，導致第三人重傷或死亡。 買受人死亡，繼承人無意願繼承。 因不可歸責於買受人之事由，致無法履行契約。 如何保障自身權益？ 民眾在購買預售屋時，應注意以下事項： 挑選信譽良好的建商。 詳閱契約內容，並注意預售屋履約保證機制。 審慎評估自身需求，避免因一時情緒而衝動購屋。 結論 平均地權條例修正案旨在健全房市秩序，保障購屋民眾權益。民眾在購買預售屋時，應確實了解相關規定，以保障自身權益。 永然法律基金會YouTube頻道： https://www.youtube.com/@lawleeorg 永然法律基金會FB粉絲專頁： https://www.facebook.com/profile.php?id=100090156332808 ........................................ 合建‧預售法律實務 作者：李永然、鄭惠秋合著 書號：1A39-6 定價：400元 　　投入不動產開發業務，不能沒有縝密的運籌帷幄。合建，是建商撙節土地成本的重要手段，但相對的，合建往往存在許多錯綜複雜的問題，包括土地的取得方式、合建契約的性質、各種不同合建型式的稅務規劃、房地合一稅規劃實務……。推案當中，建商亦常採取「預售」以靈活資金的調度，然而預售房屋買賣的糾紛，卻又常常居高不下。站在龍頭產業激越的浪頭上，專家教您從法律、地政、稅務的角度切入，從容備戰，贏得漂亮的一擊！  

  文◎李永然 台商諮詢問題摘要： 　　台商甲在中國大陸上海投資，其因與大陸女子結婚，婚後定居上海市，也在中國大陸銀行開戶存款，在大陸置產及購買汽車，台商甲對於「夫妻財產」應注意那些法律規定？ 台商張老師諮詢解答： 　　中國大陸《民法典》對於夫妻財產制有「約定財產制」及「法定財產制」之分；依大陸《民法典》第1065條第1款前段規定：男女雙方可以約定婚姻關係存續期間所得的財產以及「婚前財產」歸「各自所有」、「共同所有」或者「部分各自所有、部分共有所有」。約定應當採用「書面」形式；此即「約定財產制」。 　　如果夫妻間未有以「書面」約定婚姻關係存續期間所得的財產歸屬，則適用「法定財產制」；目前大陸《民法典》第1065條第1款後段，即以「共同財產制」為「法定財產制」。 　　所以，如果台商甲在中國大陸與大陸女子結婚，而未約定時，則適用「共同財產制」，此時應注意以下三點： 　　（一）夫妻在婚姻關係存續期間所得的下列財產，為夫妻的共同財產，歸夫妻共同所有：（1）工資、獎金、勞務報酬；（2）生產、經營、投資的收益；（3）知識產權的收益（註1）；（4）繼承或者受贈的財產，但是《民法典》第1063條第3項規定的除外（註2）；（5）其他應當歸共同所有的財產。 　　（二）夫妻對於「共同財產」，有平等的處理權；就該點還應注意：1、夫或妻在處理共同財產上的權利是平等的；至於因「日常生活需要」而處理「夫妻共同財產」的，任何一方均有權決定。 　　2、夫或妻非因日常生活需要對「夫妻共同財產」做重要處理決定，夫妻應當「平等協商，取得一致意見」，「他人」有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由，對抗「善意第三人」（參見大陸《最高人民法院關於適用《婚姻法》若干問題的解釋（一）》第17條）。基於前述理由，倘若夫妻有一方未經另一方同意出售「夫妻共同所有的房屋」，「第三人」善意購買，支付合理對價，並已辦理「產權登記手續」，此時夫妻之「另一方」不得對抗「善意第三人」，依法也不得主張追回該房屋（參見大陸最高人民法院關於適用《婚姻法》若干問題的解釋（三）第11條）。 　　（三）大陸《民法典》第1062條第1款第(5)項規定：「其他應當歸共同所有的財產」，此為「概括性規定」，依大陸最高人民法院關於適用《婚姻法》若干問題的解釋(二)》第11條規定，如： 　　1.一方以個人財產投資取得的收益；

  房屋炒作行為是指透過不實資訊、聯合哄抬價格等方式，影響不動產交易價格，以牟取暴利的行為。這種行為不僅會造成房價過高，影響社會安定，也可能涉及法律問題。 根據台灣平均地權條例第47-5條第1項規定，任何人有下列行為之一者，主管機關得處新台幣100萬元以上5000萬元以下罰鍰，並得令其改正；屆期未改正者，按次處罰： 以虛偽或不實之交易資訊，影響不動產交易價格。 聯合他人哄抬不動產交易價格。 以不正當方法壟斷不動產市場。 上述行為的態樣包括： 散播不實交易資訊，例如宣稱某地區即將開發、某建案即將完售等。 與他人通謀，虛偽交易，營造市場熱絡假象。 以集結多數人違規銷售、連續買入加價轉售等方式，壟斷市場。 房屋炒作行為不僅可能遭受行政罰鍰，也可能涉及刑事責任。例如，如果炒作行為涉及詐欺、偽造文書等犯罪，則可能被依法追究刑責。 以下提供幾點建議，幫助民眾避免成為房屋炒作行為的受害者： 在購買房屋前，應仔細查證交易資訊，不要輕信仲介或賣方的口頭承諾。 多方比較價格，避免被哄抬價格。 若發現有疑似炒作行為，可向主管機關檢舉。 政府近年來積極打炒房，也加強了對房屋仲介業者的管理。民眾應提高警覺，共同維護市場秩序。 永然法律基金會YouTube頻道： https://www.youtube.com/@lawleeorg 永然法律基金會FB粉絲專頁： https://www.facebook.com/profile.php?id=100090156332808 ...................................................... 不動產的大贏家——房地產之贏戰指南 作者：施智傑 書號：1E25-1 定價：380元 本書從不動產基本概念的建立，到估價的要領、投資風險之規避、房仲業的營運技巧及產權移轉登記等房地產專業知識，整套傳授，採理論與實務兼顧、深入與淺出並重、考試與應用交融，以及在重要段落處穿插「不動產指南」等設計，冀圖投資人與房仲、經紀業高手於融會貫通之際，皆能成為不動產的大贏家！