2016年8月24日 星期三

台中市地上權案正夯,眾多廠商搶當包租公!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國105年8月17日工商時報A19版記者曾麗芳所撰「新模式 搶地上權 當包租公」的報導,總太地產標下位於台中市忠孝路商圈旁地上權,地點就在忠孝路165巷與正氣街口,土地面積553.58坪,地上權70年,總太將規畫打造總建坪850坪的「Z-Mart」商場,目前吸引多家連鎖通路商進駐展店;此外,多家建商合資標下一中商圈旁的地上權打造「ii plaza愛廣場」,招商近9成,兩家新商場都力拚2017年農曆春節前營運。其中,看好一中商圈每天吸引數萬人潮消費的龐大商機,財政部國有財產署去年釋出位於中市北區一中街、育才街口的401.7坪土地,當時共吸引19隊人馬搶標,最後由台中多家建商大股東聯手得標,組成上德國際開發公司、砸重金打造「ii plaza愛廣場」。值得一提的是,70年地上權的權利金就在大批人馬競標下飆到近新台幣7億元,超過權利金底價高達216%,成為台中建築業的熱門話題。

    筆者認為地方政府多釋放土地,並做為開發之用,來帶動經濟繁榮,促進地方發展,可以增加政府財政收入,不要再用增加稅賦造成民眾負荷的方式來增加政府收入,這樣只會壓制台灣經濟成長,並引起民怨!

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為近年來政府利用「居住正義」的民粹氛圍增加很多稅收,如奢侈稅、房屋稅、地價稅、房地交易所得稅……等等,民眾已怨聲載道!我國不論中央或地方都有許多閒置的資產或公共造產,這些財產應加以活化、活用,切勿閒置,「閒置」一來造成髒亂,另外則造成「浪費」,如能讓這些活化、活用,政府的財政自可增加收入,經濟也應更多投資投入而活絡起來,台灣政府加油!

買法拍屋後辭世,遺產稅申報以該不動產現值作為計算價值!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國105年8月19日經濟日報A16版記者林潔玲所撰「買法拍屋後辭世 現值列報遺產」的報導,財政部官員表示,近來有民眾詢問,其父親於2013年間,以新台幣200萬元向資產管理公司購入對債務人某甲的債權,及擔保該債權的不動產抵押權計新台幣900萬元。而在2015年5月間於法院民事執行程序中聲明承受取得該不動產抵押物,以其債權抵繳拍定價額新台幣500萬元,於2015年6月30日取得法院核發的「不動產移轉證明書」。但其父親卻在2015年7月間辭世,且該不動產尚未完成所有權移轉登記。

    財政部官員答覆,該案於2015年6月30日取得「不動產權利移轉證書」時,即由其父親取得抵押物的所有權,因此於申報遺產稅時,應以「土地」及「房屋」科目列示,並分別以土地公告現值及房屋評定現值計算其價值。至於原新台幣900萬元債權,因部分抵繳拍賣價款新台幣500萬元後,尚有新台幣400萬元尚未獲清償,應以債權列報遺產;但若由納稅義務人提供,經審查認定該債權無法收取或行使者,則可將其轉列不計遺產總額項下。

    筆者認為拍定者取得「不動產權利移轉證書」時,即取得該不動產所有權,因此在辦理不動產繼承時其價值認定,用該不動產的土地公告現值及房屋評定現值來核定,而非用得標價,民眾在辦理遺產稅申報時,可多加注意相關規定。

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為遺產稅的申報是一門學問,民眾遇上有家人往生,而要辦理繼承時,申報遺產稅務必注意「節稅」;尤其未來遺產稅稅率又將要提高,為了讓自己不要冤枉繳稅起見,「節稅」一定要徵詢專家意見,俾保自身的「賦稅人權」。

2016年8月22日 星期一

民國105年上半年營建股的營收表現不佳!

永然地政士事務所黃文賢顧問

  民國105年8月9日蘋果日報B3版記者詹宜軒所撰「太子華固,上半年營收不妙」的報導稱:太子公司、華固公司公布第2季財報,兩公司累計上半年營收均較去年同期減少,依照完工建案認列的時程,太子公司與華固公司的重點均在下半年,但隨著目前房屋稅議題發酵、新屋的買氣縮手,建商也憂心交屋狀況不如預期,太子更表明稅負不合理、新上任政府政策未明,暫退蛋黃區開發,太子公司與華固公司的重點均在今年下半年,將迎入帳高峰,將挹注總營收逾新台幣百億元,但針對近期房屋稅不分青紅皂白地增稅的疑慮,下半年交屋潮,恐令已經購買客人卻步、增加交屋困難度!

  筆者認為民進黨新政府於5月20日上任以來,營建股的表現不佳,政府為了「居住正義」,抑制投資,却不斷的制定增稅政策,以重稅之不合理的課稅原則,嚇跑國內外投資者,導致台灣經濟投資買氣停滯,衝擊了經濟面發展,盼民進黨政府為了台灣的經濟活絡,應該多聽取企業家們的建議,仔細思考稅法的合理性,確立正確稅法方向,台灣的經濟才不至持續衰退,這也不是台灣人民所樂見的!

老屋拉皮後,不會增加稅房屋稅!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國105年8月9日經濟日報A13版記者林潔玲所撰「老屋拉皮 不會加稅」的報導,近來有民眾疑惑,為房屋外牆斑剝老舊而進行拉皮的住宅,會不會增加房屋稅。財政部官員說,若僅進行外牆補強重新整理,或是進行外牆防水工程,因該補強作業並不影響原建築物的基礎、梁柱結構等,不會增加房屋稅額,無需加徵房屋稅。依《房屋稅條例》第3條規定,房屋稅以附著於土地的各種房屋,及有關增加該房屋使用價值之建築物,為課徵對象。因此房屋稅須申報設籍課徵範圍內的包括增建、改建,在原建築物增加面積或高度,或是將建築物的一部分拆除,在原建築基地範圍內改造,而不增加高度或擴大面積

    至於有屋主為有效利用房屋室內外空間,在建物頂樓增建房屋或搭蓋設有頂蓋、圍牆及門窗的建築物,也有為了遮陽防雨而在頂樓搭建「屋頂棚架」後,再加裝窗戶或以鐵皮圍用者,這類頂樓增建的建物,因為都具有頂蓋、梁柱或牆壁,已增加房屋使用價值,因此應依規定併同原有建物課徵房屋稅。

    筆者認為老屋拉皮後,的確不應增加房屋稅課稅現值;但是老舊公寓如果加裝電梯,房屋現值是會被調高進而增加房屋現值,所以民眾在針對老舊房屋的改建、修繕或新增固定物時,一定要了解是否會影響持有稅賦後,再做評估。

新北市治安冠居六都,新北市長擬推出建物不裝鐵窗政策!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國105年8月12日聯合報B3版記者魏翊庭所撰「房治安冠居六都 新北推不裝鐵窗」的報導,新北市長朱立倫表示,新北市治安越來越好,建議能不安裝防盜鐵窗就不要裝,或至少要有逃生機制,免得阻礙災害逃生;但新北市優質治安考核第一名的三峽區鳶山里民反應兩極,不乏有人表示拆了會怕小偷,或是懶得拆。某社區13樓住戶則說,「裝鐵窗沒必要,有窗戶即可。」另有大樓管理員表示,「現在大樓裝設鐵窗功能不是防盜,而是為了晾衣服。」新北市三峽區鳶山里周文美里長表示,拆鐵窗要有配套,如孩童安全措施,也應由教育防範偷竊,還要看建築結構;高樓層住戶逃生不易是事實,建議民眾多加裝「逃生設施」。

    筆者認為不加裝鐵窗立意甚好,但由於早期台灣所蓋的公寓,通道及防火巷狹小,甚至因為違建,而使兩棟建物相鄰緊密,若不加裝鐵窗,民眾居家安全會有疑慮,建議政府仍應從違建拆除做起,這才是恢復市容的第一步!

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為台灣的房屋外牆面因加裝鐵窗,導致市容遭到破壞,另外違建也是市容景觀的殺手,新北市政府朱市長已開始重視市容及大樓外牆面的景觀,這方面應同時由「不裝鐵窗」及「拆除違建」兩者同時下手,這才是治本之道!

2016年8月17日 星期三

申請公同共有土地分單繳納地價稅時,全體公同共有人仍舊地價稅繳納負連帶責任!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國105年8月11日經濟日報A14版記者劉懿慧所撰「共有地分單繳稅 負連帶責任」的報導,地價稅即將於民國105年11月開徵,若長輩過世後與兄弟姊妹共同繼承一塊土地,登記為公同共有且未設管理人,可否分擔繳納自己應繳的地價稅?高雄市稅捐稽徵處表示,分單繳稅是可行的,但因為是公同共有,即使是分單繳稅,在稅法上仍負有連帶法律責任。依據《民法》第827條,基於公同關係而共有一物者稱為公同共有人,且在公同共有關係下,無法衡量公同共有人分別持有比例,倘若要申請分單的話,需經過全體公同共有人同意,提出分別開單繳納地價稅申請,稽徵機關將會按各公同共有人約定的比例核算地價稅,且通知各共有人繳納,但因申請時有書面承諾將負擔連帶繳納責任,因此若公同共有人中,有任何一人沒有繳稅時,全體公同共有人皆負連帶清償責任。

    筆者認為公同共有關係中,不動產的管理及處分是較為複雜,建議「公同共有人」可以儘速辦理繼承登記或分割繼承登記,消滅公同共有關係,成為「分別共有人」,未來無論在處分及管理上較不需要受到他共有人所牽制。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為所有權型態有「單獨所有」及「共有」之分,而共有又分「分別共有」、「公同共有」;對於財產管理、處分,於「公同共有」時,確實是最麻煩的;如一時還沒有成為「單獨所有」,仍以屬於「分別共有」(又稱:持分共有),較優於「公同共有」!

房屋稅如不凍漲,不動產移轉量恐將凍傷!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國105年8月9日工商時報A4版記者方明所撰「房屋稅不凍漲 專家:移轉量恐凍傷」的報導,面對近期地方政府的房屋稅「加稅」政策,全國興起老屋加稅風潮,不動產仲介公會全聯會於民國105年8月8日舉辦一場「房屋稅的困境與挑戰」,全聯會理事長林正雄表示,全國公告現值6年平均暴衝173.5%,新北市漲幅201.8%最多,全國公告地價10年也暴漲162.6%,88%的自有住宅課重稅跑不掉,12%的人未來即使有錢買房也養不起。他指出,房屋稅和地價稅計算公式中的地段率有重複計算之虞,造成外界對政府變相加稅的疑慮。

    與會產學專家一致認為,房屋持有稅有重複計算之嫌,應落實《住宅法》而不是巧立名目增稅,房屋持有稅如不凍漲,預估民國105年全年不動產移轉量恐不到23萬棟,建議政府應「凍漲」房屋稅,並召開全國性不動產會議尋求共識。永然聯合法律事務所所長李永然律師表示,《住宅法》是保障人民居住權利,政府應落實《住宅法》而不是巧立名目增稅,課稅只能取果實,不能連樹皮都刮掉。他強調,「居住正義」讓人人買得起房只是口號,台灣問題是出在經濟,政府如想要幫年輕人加薪,必須增加就業機會,靠的就是「經濟發展」。

    筆者認為近年來不動產交易量已大幅萎縮,原本以為房地合一應是政府控管不動產最後一個手段,但現在又針對房屋稅稅基調高,並回溯15年來進行追稅,進而增加政府房屋稅收入,無疑更讓不動產業者雪上加霜!