2017年6月27日 星期二

房屋繼承節稅,未來出售時須注意高額的房地合一所得稅!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年6月11日經濟日報A12版游智文記者所撰「房屋繼承節稅 小心十倍奉還」的報導,不動產贈與節稅效果降低後,愈來愈多人選擇繼承方式把房子留給子女,刻意操作繼承節稅,帶動房屋繼承件數頻創新高。高源不動產估價師事務所陳碧源所長表示,不動產繼承棟數近年快速增加,除了人口老化因素,贈與節稅效果降低,很多人對名下房子不再事先處分、安排,也是主因。他說,繼承的房子,如果有房貸,遺產稅計算時需扣掉,有人生前將名下房子高額貸款、或用現金以高額貸款買房,再把房子留給子女,以節省遺產稅,甚至免繳遺產稅。但未來只要子女賣屋,就會面臨高額利得稅,不只是加倍奉還,而是十倍、二十倍奉還。

    舉例來說,富人用新台幣(下同)1500萬現金、貸款七成,買一間市價5000萬元、公告現值2000萬元房子,留給子女繼承,由於貸款3500萬元,高於公告現值2000萬,繼承時不用繳遺產稅。未來小孩同樣以5000萬出售,由於取得成本以公告現值計算,等於獲利3000萬,以持有2年到10年房地合一稅20%來算,需交稅600萬,如果子女無力負擔3500萬房貸,繼承後一年內出售,稅率45%,稅額高達1350萬元。如果富人當初單純把1500萬現金留給小孩,扣掉繼承1200萬免稅額,只要交30萬遺產稅。

    筆者認為新制的房地合一所得稅,有許多節稅的方式,如民眾因繼承或贈與取得而導致取得成本過低時,可以考慮六年一次的自住優惠或重購退稅,出售前並詢問地政士、會計師或專業律師的意見,以符合相關優惠的法定要件,才不至於喪失優惠的節稅的空間。

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為「節稅」必須考慮相關法令的配合,必須整體規劃,才不會顧此失彼,我國近年來基於一句「居住正義」的口號,許多不動產相關的稅制都修改了,所以房屋繼承的節稅規劃,不能不注意未來出售時的房地合一所得稅!